宅地建物取引士の設置義務｜不動産用語集

宅地建物取引業者とは、宅地建物取引業免許を受けて、宅地建物取引業を営む者のことである（宅地建物取引業法第2条第3号）。

宅地建物取引業者には、法人業者と個人業者がいる。
なお、宅地建物取引業を事実上営んでいる者であっても、宅地建物取引業免許を取得していない場合には、その者は宅地建物取引業者ではない（このような者は一般に「無免許業者」と呼ばれる）。

宅地建物取引業法では、その第31条の3第1項で、一定の場所には、成年で専任の宅地建物取引士を置かなければならないと定めている。
この専任の宅地建物取引士を置くべき場所のことを、宅地建物取引業法では「事務所等」と表現している。

「事務所等」とは具体的には次の2種類の場所を指す言葉である。

1．「事務所」
原則的には本店・支店を「事務所」と呼ぶ。ただし、本店・支店以外であっても、継続的に業務を行なうことができる施設に宅地建物取引業に係る支店長や支配人を置いていれば、その施設は「事務所」に含まれることになる（宅地建物取引業法施行令第1条の2）。

2．「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」
これは上記1．の事務所以外であって、専任の宅地建物取引士を置かなければならない場所のことである。この場所は宅地建物取引業法施行規則第15条の5の2において具体的に規定されている。
この規則第15条の5の2の内容は複雑なので、概略だけをまとめれば「事務所以外で継続的に業務を行なう施設を有する場所」「10区画以上または10戸以上の一団地の宅地建物を分譲する場合の案内所」「他の宅地建物取引業者が分譲する10区画以上または10戸以上の一団地の宅地建物の代理または媒介をする場合の案内所」「宅地建物取引業者が展示会その他の催しをする場所」という4種類の場所であって、契約の締結または契約の申込みの受付をする場所が、この規則第15条の5の2の場所である。

なお「事務所等」という言葉は、上記のとおり宅地建物取引業法第31条第3項で定義されている。しかし、宅地建物取引業法第37条の2（クーリングオフ）においてもやはり「事務所等」という言葉が使用されている。両者は異なる内容を指しているので注意したい。

宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引士証の交付を受けた者のこと。

一定以上の知識・経験を持つ者として公的に認められた者である。宅地建物取引業者は、事務所ごとに従事者5名に対して1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置かなければならない（詳しくは宅地建物取引士の設置義務へ）。

宅地建物取引において特に重要な次の3つの業務は、宅地建物取引士だけが行なうことができるとされている（宅地建物取引士ではない者はこれらの業務を行なうことができない）。

1．重要事項説明
2．重要事項説明書への記名・押印
3．37条書面への記名・押印

宅地建物取引士となるためには、具体的には次の1）から5）の条件を満たす必要がある。

1）宅地建物取引士資格試験に合格すること
宅地建物取引業に関して必要な知識に関する資格試験である宅地建物取引士資格試験に合格することが必要である。なお、一定の要件を満たす者については宅地建物取引士資格試験の一部免除の制度がある。
2）都道府県知事に登録を申請すること
この場合、宅地建物取引に関して2年以上の実務経験を有しない者であるときは、「登録実務講習」を受講し修了する必要がある。
3）都道府県知事の登録を受けること
登録を受けるには一定の欠格事由に該当しないことが必要である。
4）宅地建物取引士証の交付を申請すること
宅地建物取引士証の交付を申請する日が宅地建物取引士資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、都道府県知事の定める「法定講習」を受講する義務がある。
5）宅地建物取引士証の交付を受けること
氏名、住所、生年月日、有効期間の満了する日等が記載されている宅地建物取引士証の交付を受けて初めて正式に宅地建物取引士となる。

宅地建物取引士は、宅地建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護および円滑な宅地建物の流通に資するよう公正誠実に業務を処理するほか、信用・品位を害するような行為をしないこと、必要な知識・能力の維持向上に努めることとされている。

宅地建物取引業法第3条第1項で規定する場所のこと（法第3条第1項、施行令第1条の2）。
具体的には、次の2種類の場所が「事務所」に該当する（以下の文章は国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方にもとづいている）。

1．本店または支店（施行令第1条の2第1号）
商業登記簿等に記載されており、継続的に宅地建物取引業の営業の拠点となる実体を備えているものを指す。
ただし、宅地建物取引業を営まない支店は「事務所」から除外される。
また本店は、支店の業務を統括する立場にあるため、本店が宅地建物取引業を直接営んでいない場合であっても、その本店は「事務所」に該当するものとされる。

2．上記1．以外で「継続的に業務を行なうことができる施設」を有する場所で、宅地建物取引業に係る「契約を締結する権限を有する使用人」を置く場所（施行令第1条の2第2号）。

「継続的に業務を行なうことができる施設」とは、固定的な施設であり、テント張りの施設や仮設小屋は含まれない。

「契約を締結する権限を有する使用人」とは、宅地建物取引士を指すものではなく、支店長・支配人などのように営業に関して一定範囲の代理権を持つ者を指している（ただし、支店長等が同時に宅地建物取引士である場合がある）。
また、「置く」とは常勤の使用人を置くという意味である。　

以上の1．と2．の場所を合わせて、宅地建物取引業法では「事務所」と呼んでいる。
従って、会社の登記（商業登記簿）では支店として登記されていなくても、継続的に業務を行なうことができる施設に、宅地建物取引業に係る支店長や支配人を置いていれば、その施設は「事務所」とみなされることになる。

なお、宅地建物取引業法ではよく似た概念として「事務所等」「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」「標識を掲示すべき場所」「クーリングオフが適用されない場所」を定めているので、それぞれの違いに注意したい。

宅地建物取引業法の規定により、宅地建物取引業者はその事務所において「従事者」の数の5分の1以上の割合で、成年の専任の宅地建物取引士を置く義務を負う。

この成年の専任の宅地建物取引士の設置義務は、宅地建物取引業者にとって非常に重要な義務であるので、従事者の範囲は重要な意味を持っている。

この点について、国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方は次のようなガイドラインを設けている。

1． 宅地建物取引業のみを営む宅地建物取引業者の場合
代表者、役員（非常勤の役員を除く）およびすべての従業員等が「従事者」に含まれる。受付、秘書、運転手等の業務に従事する者も「従事者」に含まれる。
ただし、宅地建物の取引に直接的な関係が乏しい業務に臨時的に従事する者は「従事者」から除外される。

2．他の業種を兼業している宅地建物取引業者の場合
代表者、宅地建物取引業を担当する役員（非常勤の役員および主として他の業種も担当し宅地建物取引業の業務の比重が小さい役員を除く）と、宅地建物取引業の業務に従事する者が「従事者」に含まれる。

なお、宅地建物取引業を主として営む宅地建物取引業者にあっては、全体を統括する一般管理部門の職員も「従事者」に含める。

宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行なう」ことである（法第2条第2号）。
ここで「宅地建物の取引」と「業として行なう」とは具体的には次の意味である。

1．「宅地建物の取引」とは次の1）および2）を指している。
1）宅地建物の売買・交換
2）宅地建物の売買・交換・貸借の媒介・代理

上記1．の1）では「宅地建物の貸借」が除外されている。このため、自ら貸主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がない。
またここでいう「宅地」とは、宅地建物取引業法上の宅地を指す（詳しくは「宅地（宅地建物取引業法における～）」を参照のこと）。

2．「業として行なう」とは、宅地建物の取引を「社会通念上事業の遂行と見ることができる程度に行なう状態」を指す。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の「第2条第2号関係」に記載されているが、主な考え方は次のとおりである。
1）取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
2）取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。

民法上、満18歳に達したことをいう（2022年4月1日から「満18歳」に達したときに改正された）。成年に達していないものを「未成年者」という。

成年に達するのは、18回目の誕生日の前日が終了した時点である（年齢計算に関する法律）。

成年に達すると、一人で有効な契約を締結することができ、親権に服することもなくなる。一方、成年年齢が満18歳に改正されたのちも、喫煙年齢、飲酒年齢などは満20歳のままである。

なお、2022年3月31日までは、満20歳に満たない者であっても、結婚をすることにより成年に達したものとみなされる制度があった（成年擬制）。