都市防災｜不動産用語集
都市防災（としぼうさい）
都市が被る自然災害（火災、震災、水災害、土砂災害など）を防止・軽減するための対応策。
都市防災は、i）都市が置かれた自然条件、社会状況、空間構造などの固有性を基礎に構築・実施されること、ii）対応のレベルが建築物、地区、地域のように重層的であること、iii）各種の災害を総合的に捉えて計画的に対応することが特徴である。
都市防災のために必要な措置は、（1）災害発生原因の除去、（2）建物構造、土地利用等の適正化による安全の確保、（3）発生時における被害者救済と緊急措置の実施、（4）迅速で的確な復旧・復興であるとされる。これらの措置は、たとえば「防災都市づくり計画」のような形で体系化し、公表されていることが多い。また、都市計画に組み込まれる措置もある。
都市防災を計画的に進める場合には、被害の想定と危険度の判定、目標の設定、対応計画の策定、計画の着実な実施のような手順を経ることとなる。このとき、災害に強い都市構造の実現を目指す対応策として、土地利用の規制・誘導、密集市街地整備事業等が有効であると考えられている。
土地利用に着目した対応策としては、例えば、レッドゾーン（災害危険区域・土砂災害特別警戒区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域）を指定し、住宅等の建築や開発行為等を規制する、イエローゾーン（浸水想定区域・土砂災害警戒区域・都市洪水想定区域・都市浸水想定区域・津波浸水想定区域・津波災害警戒区域等）を指定し、区域内の警戒避難体制の整備等を求めるなどがある。
都市防災の内容は、大災害の発生などを契機に、広範で包括的なものに変わってきている。はじめは防火・不燃化に重点を置いたものであったが、阪神・淡路大震災以降は耐震化も重要視されるようになった。そして近年は、水災害等への対応も加わって、避難や復興を含んだ総合的な政策となっている。
用語解説
建築物
建築基準法では「建築物」という言葉を次のように定義している（建築基準法第2条第1号）。
これによれば建築物とは、およそ次のようなものである。
1．屋根と柱または壁を有するもの
2．上記に付属する門や塀
3．以上のものに設けられる建築設備
上記1．は、「屋根＋柱」「屋根＋壁」「屋根＋壁＋柱」のどれでも建築物になるという意味である。
なお、地下街に設ける店舗、高架下に設ける店舗も「建築物」に含まれる。
土砂災害特別警戒区域
土砂災害警戒区域のうち、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に建築物に損壊が生じ住民等の生命または身体に著しい危害が生ずる恐れがあると認められ、開発行為の制限や建築物の構造の規制をすべきとして指定される土地の区域をいう。
その指定要件、手続きなどは、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（土砂災害防止法）で定められている。
土砂災害特別警戒区域内においては、住宅地分譲等のための開発行為（特定開発行為）について許可を要する、居室を有する建築物の建築確認について土砂災害を防止・軽減できる構造であることが必要、建築物の安全な区域への移転等の勧告・支援などの措置が講じられる。なお、自己の居住用住宅の建築を目的とした開発行為を除き、この区域を開発区域に含むことは原則禁止とされている。
なお、宅地建物取引業務においては、特定開発行為について許可を受けた後でなければ当該宅地の広告、売買契約の締結等をしてはならず、また、重要事項説明に際しては特定開発行為の許可に関する概要を説明しなければならない。
急傾斜地崩壊危険区域
崩壊する恐れのある急傾斜地（傾斜度が30度以上の土地）で、崩壊により相当数の居住者その他の者に危害が生ずる恐れのあるもの、およびこれに隣接する土地として都道府県知事が指定する区域をいう。
指定は、「急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律」に基づいて行なわれる。
急傾斜地崩壊危険区域内においては、
1．水の放流や停滞行為など水の浸透を助長する行為
2．ため池や用水路などの施設、または工作物の設置、または改造
3．のり切、切り土、掘さく、または盛り土
4．立木竹の伐採などの行為
について都道府県知事の許可が必要であり、知事は許可に当たって、急傾斜地の崩壊を防止するために必要な条件を付すことができるとされている。
なお、自己の居住用住宅の建築を目的とした開発行為を除き、この区域を開発区域に含むことは原則禁止とされている。
建築
「建築物を新築し、増築し、改築し、または移転すること」と定義されている（建築基準法第2条第13号）。
開発行為
都市計画法上の開発許可の対象となる行為のこと。
1．趣旨
都市計画法では、無秩序な開発を規制するために、宅地開発に対しては知事（または市長）の許可が必要であると定めており、これを開発許可という（都市計画法第29条）。この開発許可の対象となる行為が「開発行為」である。
2．定義
開発行為とは、正確には「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更」と定義されている（都市計画法第4条第12項）。
ここで「特定工作物」と「土地の区画形質の変更」の意味については、おおよそ次のように定義されている。
1）特定工作物
コンクリートプラント、ゴルフコース、1ha以上のテニスコートなどのこと（詳しくは特定工作物へ）。
2）土地の区画形質の変更
宅地造成、道路の新設などを伴う土地区画の変更、農地から宅地への変更などのこと（詳しくは土地の区画形質の変更へ）。
2．の定義に該当しない行為は、開発行為ではないので、開発許可を必要としない。例えば、1ha未満のテニスコートの建設のための宅地造成は、開発行為に該当しない。また建築物を建築する目的で、登記簿上で土地を合筆することは「土地の区画形質の変更」ではないので、開発行為に該当しない。
土砂災害警戒区域
急傾斜地の崩壊等が発生した場合に住民等の生命または身体に危害が生ずる恐れがあると認められ、警戒避難体制を特に整備すべきとして指定される土地の区域をいう。
その指定要件、手続きなどは、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（土砂災害防止法）で定められている。
土砂災害は、急傾斜地の崩壊、土石流および地滑りによって生じるとされるが、土砂災害警戒区域については、高齢者、障害者、乳幼児等の災害時要援護者の利用する施設に対する情報伝達方法を定める、土砂災害ハザードマップを配付して周知を徹底するなど、警戒避難体制が整備される。
なお、宅地建物取引業務における重要事項説明に際しては、取引する宅地建物が土砂災害警戒区域にあるときには、その旨を説明しなければならない。