賃貸人の地位の移転｜不動産用語集

ある目的物を有償で使用収益させること、あるいはそれを約する契約をいう（賃貸借契約）。

賃貸借契約の締結によって、貸主（賃貸人）は目的物を使用収益させること、目的物を修繕すること等の債務を、借主（賃借人）は賃料を支払うこと、目的物を返還する際に原状回復すること等の債務をそれぞれ負うことになる（従って双務契約である）。

民法では、あらゆる賃貸借契約について、

1．契約期間は最長でも20年を超えることができない、2．存続期間の定めがない場合にはいつでも解約の申し出ができる、3．賃貸人の承諾がない限り賃借人は賃借権の譲渡・転貸ができない、4．目的物が不動産の場合には賃借人は登記がない限り第三者に対抗できない（賃貸人には登記義務がないとされるから結果として賃借人は対抗力を持つことができないこととなる）

等と規定している。

しかしながら、不動産の賃貸借は通常は長期にわたり、また、居住の安定を確保するために賃借人を保護すべしという社会的な要請も強い。そこで、不動産の賃貸借については、民法の一般原則をそのまま適用せず、その特例として、

1．契約期間を延長し借地については最低30年とする、2．契約の更新を拒絶するには正当事由を必要とする、3．裁判所の許可による賃借権の譲渡を可能にする、4．登記がない場合にも一定の要件のもとで対抗力を認める

等の規定を適用することとされている（借地借家法。なお、契約期間等については、定期借地権など特別の契約について例外がある）。

借地権および建物の賃貸借契約などに関して特別の定めをする法律で、民法の特別法である。1991年公布、92年8月1日から施行されている。

従前の借地法、借家法を統合したほか、定期借地権等の規定が創設された。借地借家法では、借地権の存続期間や効力等、建物の賃貸借契約の更新や効力等について、借地権者や建物の賃借人に不利にならないよう一定の制限が定められている。

一定の法律効果を欲するという意思を外部に表示することである。
意思表示は次の3つの部分から構成されている。

1．内心的効果意思
具体的にある法律効果を意欲する意思のこと。例えば、店頭で品物を買おうと意欲する意思が内心的効果意思である。

2．表示意思
内心的効果意思にもとづいて、その意思を表示しようとする意思のこと。
例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を伝えようとする意思である。
（なお、表示意思を内心的効果意思に含める考え方もある）

3．表示行為
内心的効果意思を外部に表示する行為のこと。
例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を告げることである。

なお、内心的効果意思のもととなった心意は「動機」と呼ばれる。例えば、品物を家族にプレゼントしようという意図が「動機」である。しかし、現在は判例・通説では「動機」は原則として、意思表示の構成要素ではないとされている。

物を賃貸借する場合の借主。例えば、賃貸住宅の借主（入居者）は賃借人である。この場合、入居者は、賃借人として賃貸人（貸主、大家）とのあいだで住宅を賃貸借する契約を締結し、賃借権に基づいて居住する。

賃借人は貸主に賃料を支払い、貸主は賃借人に契約の目的物を使用収益させる。賃貸住宅の場合は、賃料は家賃であり、目的物の使用収益とは住宅に居住することである。

住宅の賃貸借については、借地借家法や民法に特別の扱いが規定され、賃借人の安定的な居住が保護されている。例えば、登記しなくても住宅の引き渡しによって賃貸借の対抗力が生じること、貸主が賃貸借契約の更新を拒絶するときには正当な事由が必要であること、賃借人が付加した造作がある場合には、契約終了時に貸主に対して買取りを請求できること、賃借人は住宅を返還するときに原状回復の義務を負うが、使用収益による通常の損耗及び経年変化による損傷については回復義務はないことなどが定められている。