解除権|不動産用語集

解除権(かいじょけん)

契約を解除する権利。民法で認められている権利である。

例えば、債務不履行、債務の履行不能、手付放棄、契約不適合などの場合に行使できる。

解除権の効力は、相手方に対する意思表示によって発生する。この意思表示は撤回できないとされている。また、解除は、一般に、期間を定めて債務の履行を催告し、その期間内に履行がないときにすることができるとされる。ただし、債務の履行が不能であるとき、債務者が債務の履行を拒絶する意思を表明しているときなど法律で定める一定の場合は、催告することなく直ちに解除できる。

解除権が行使されたときには、契約の当事者は、それぞれ相手方を現状に戻す義務を負う。ただし、第三者の利益を害することはできないとされている。また、解除権を行使した上で、損害賠償の請求をすることもできる。

なお、解除権を有する者が、故意、過失によって、契約の目的物を著しく損傷すること、加工・改造して他の種類のものに変えることなどをしたときには、その解除権は消滅する。

関連用語

契約の解除
契約締結時にさかのぼって契約を解消すること。

ただし、賃貸借契約のように継続的な契約の場合には、契約の効果は将来に向かってのみ解消するため、解約ということが多い。

その方法は、大きく、当事者の片方が一方的に契約を解除する場合と契約の当事者で話し合って契約をなかったことにする場合(合意解除)に分かれる。前者はさらに、法律の規定によって解除する権限が発生するもの(法定解除)と、契約などで定めた条件に従って発生するもの(約定解除)の2種類がある。

法定解除ができるのは、相手方に履行遅滞や履行不能のような債務不履行があった場合と、売買契約における契約不適合責任にもとづいて解除する場合である。また、約定解除には、解約金を支払っていつでも解約できると定めた場合(解約手付)、期間内に建物を建築しないときには買い戻す約束をした場合(買戻特約)などのケースがある。

用語解説

契約

対立する2個以上の意思表示の合致によって成立する法律行為のこと。

具体的には、売買契約、賃貸借契約、請負契約などのように、一方が申し込み、他方が承諾するという関係にある法律行為である。

債務不履行

債権・債務関係において、債務が履行されない状態をいう。

例えば、売買契約において、代金を支払ったにもかかわらず、売り主が物件を引き渡さないときは、売り主は引渡し義務を怠っていて、「債務不履行」にあたる。

このような債務不履行に対しては、法律(民法)により、債権者が債務者に対して損害賠償を請求することができるとされている。

ただし、債務不履行を理由とする損害賠償を請求するには、次の条件を満たすことが必要である。
1.債務者が債務を履行しないこと(履行不能・履行遅滞・不完全履行の3形態がある)
2.債務者に故意または過失があること
3.債務不履行を正当化するような法律上の理由が存在しないこと

損害賠償

違法行為によって損害が生じた場合に、その損害を填補することをいう。

債務不履行や不法行為などの違法な事実があり、その事実と損害の発生とに因果関係があれば損害賠償義務を負うことになる。その損害は、財産的か精神的かを問わず、積極的(実際に発生した損害)か消極的(逸失利益など)かも問わず填補の対象となる。
ただし、その範囲は、通常生ずべき損害とされ、当事者に予見可能性がない損害は対象とはならない(相当因果関係、因果の連鎖は無限に続くため、予見可能性の範囲に留めるという趣旨)。

損害賠償は原則として金銭でなされる。また、損害を受けた者に過失があるときは賠償額は減額され(過失相殺)、損害と同時に利益もあれば賠償額から控除される(損益相殺)。

なお、同じように損害の填補であっても、適法な行為(公権力の行使)によって生じた不利益に対する填補は、「損失補償」といわれて区別される。

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