電子契約|不動産用語集

電子契約(でんしけいやく)

情報通信技術を利用し、コンピューター画面を介して電子データを用いて締結される契約

電子契約の信頼性を書面契約と同水準で確保するためには、契約意思を表示する電子的な署名の仕組み、契約内容の改ざん防止する措置、契約内容を電子データとして保管し、真正性を証明するシステムなどが必要で、「電子署名法」「電子帳簿保存法」等の法令が整備されている。

なお、不動産特定共同事業契約の成立前の書面の交付や、建設工事の請負契約の締結に際しての書面交付は法令で義務付けられているが、これらについては、相手方の承諾を得たうえで、一定の要件を満たす電子的な交付や電子契約が認められている。一方、宅地建物取引業法において義務付けられている書面の交付や書面による契約については、電子データのみで実施することは認められていない。

 

関連用語

電子署名
電磁的な記録(電子文書)について、その作成者および作成された記録が改竄されていないことを保障する仕組みをいう。

電子署名がなされた電子文書は、署名押印された文書と同様に、真正に成立したものとみなされる(電子署名及び認証業務に関する法律)。

電子署名の方式はいくつかある。いずれも暗号化技術の応用であるが、一般には公開鍵暗号方式を基本とした仕組みが利用されている(詳しくは、「暗号化」を参照)。

なお、電子署名において公開鍵を公開する場合に、その信頼性を確保するため、公開鍵がその持ち主のものであることを第三者が証明すること(認証業務)が有効であると考えられており、一定の要件を満たす認証業務(特定認証業務)を行なう者を認定する制度が整備されている。
電子商取引
インターネット上で行なわれる商取引をいう。 取引の内容は、商品購入、広告宣伝、契約締結、資金決済など幅広いものがあり、取引の当事者についても、企業間(B to B、Buisiness to Buisiness)、企業対消費者(B to C、Buisiness to Cosumer)、消費者間(C to C、Consumer to Consumer)の各タイプがある。

電子商取引を活用すれば広範囲の相手と低コストで取引することができるが、ネットという媒体の特性に即して取引の安全や消費者の保護を確保するための注意や工夫が必要である。

特にB to Cの取引については注意が必要であり、消費者保護のための原則(OECD「電子商取引に関する消費者保護ガイドライン」)が明らかにされている。それによると、一般の取引を下回ることのない透明かつ有効な水準の消費者保護を実現するため、 1.営業・広告・販促行為における公正さの確保、2.事業者、商品/サービス、取引条件に関する詳細な情報の提供、3.明確な意思確認プロセスの確保、4.安全な支払いの手段の提供、5.紛争解決・救済手段へのアクセスの確保、6.個人情報(プライバシー)の保護 が必要であるとされる。

不動産取引における電子商取引は、不動産の特性から広告・宣伝の手段としての活用にとどまっている。また、本格的な活用のためには、重要事項説明等不動産取引のための仕組みのあり方について検討する必要がある。
e内容証明(電子内容証明)
インターネットを通じて差し出す文書について、その内容を証明し配達するサービス。日本郵政が提供している。

e内容証明を受ける文書は、インターネットを利用していつでも差し出すことができ、自動的に内容証明文書が作成・照合され、封入封緘されて内容証明郵便として発送される。
35条書面
「重要事項説明書」と同じ。それを参照。 なお、重要事項説明に当たって35条書面を交付するのは宅地建物取引士である。一方、37条書面は宅地建物取引業者が交付する。
37条書面
宅地建物取引業者が不動産取引に関与して契約が成立した場合に、当該業者が取引当事者に交付しなければならない書面。この書面の交付は、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく義務である。

交付する書面には、代金または借賃の額、その支払方法、引き渡しの時期など法律に定める主要な契約内容(売買・交換の場合と賃貸借の場合とで異なる)を記載するとともに、宅地建物取引士が記名押印しなければならない。

なおこの書面の交付は、契約書(宅地建物取引士の記名押印があるもの)の交付によって満たすことができる。

用語解説

契約

対立する2個以上の意思表示の合致によって成立する法律行為のこと。

具体的には、売買契約、賃貸借契約、請負契約などのように、一方が申し込み、他方が承諾するという関係にある法律行為である。

請負契約

当事者の一方がある仕事を完成することを、相手方がその仕事の結果に対して報酬を支払うことをそれぞれ約束する契約。例えば、住宅の建築工事、洋服の仕立て、物品の運搬などの契約がこれに該当する。

請負契約の目的は、仕事の完成であって労務の供給ではないから、仕事の目的物が定まっていて、通常は、目的物を引き渡すことで仕事が完成する。

請負契約については民法に一般的な規定がある。また、たとえば建設工事の契約に関しては建設業法、運送契約については商法等のような特別法の適用がある。

民法は、
1)請負契約による報酬は目的物の引渡しと同時に支払わなければならないこと
2)引き渡した目的物が契約不適合の場合には、注文者は、補修等の追完請求、報酬減額請求、損害賠償請求、契約解除をすることができること(ただし、与えた指図等によって生じた不適合を理由にすることはできない)
3)契約不適合による請求等をするためには、原則として、不適合を知った時から一年以内にその事実を通知しなければならないこと
4)請負人が仕事を完成しない間は、注文者はいつでも損害を賠償して契約を解除できること
などを定めている。

なお、民法には、請負人の担保責任の存続期間について特別の定めがあったが、民法(債権関係)改正(施行は2020年4月1日から)によって削除された。ただし、住宅の新築工事の請負に関しては、特定の部位についての契約不適合責任の存続期間は10年とされている(住宅の品質確保の促進等に関する法律)。

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