賃貸住宅管理業法|不動産用語集

賃貸住宅管理業法(ちんたいじゅうたくかんりぎょうほう)

賃貸住宅を管理する業務を適正に実施するための措置を定めた法律。正式な名称は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」で、2020年6月に制定された。

賃貸住宅管理業法が定める主な措置は次のとおりである。

(1)賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設

・委託を受けて賃貸住宅の管理業務を行う事業を営もうとする者について、 国土交通大臣の登録を義務付ける。(ただし、管理戸数が一定規模未満の者は対象外とする。なお、管理業務とは、賃貸住宅の維持保全及びこれと併せて行う家賃、敷金共益費等の管理である。)

・賃貸住宅管理業者の業務について、次のことを義務付ける。

 a)事務所毎に、業務管理者(賃貸住宅の管理に関する知識・経験等を有する一定の資格者)を選任し配置すること

 b)管理受託契約の締結前に、具体的な管理業務の内容・実施方法等(重要事項)について書面を交付して説明すること

 c)管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理すること

 d)業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告すること

 e)名義貸しの禁止、知り得た秘密を守ること、標識の掲示など

(2)サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置

・サブリース業者及び勧誘者が特定賃貸借契約(住宅を転貸するための賃貸借契約)を勧誘する場合に、契約の相手方に誇大に広告する行為及び家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げずまたは不実を告げる行為を禁止する。

・特定賃貸借契約の締結前に、家賃、契約期間等(重要事項)を記載した書面を交付して説明することを義務付ける。

 なお、法律は、(1)に関しては21年6月から、(2)に関しては20年12月から施行される。また、(1)については、法施行のときに現に賃貸住宅管理業を営んでいる者の登録義務は、一年間猶予される。

用語解説

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

「賃貸住宅管理法」を参照。「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」は「賃貸住宅管理法」の正式な名称である。

敷金

建物の賃貸借契約を新規に締結する際に、借主から貸主に対して、次のような目的のために預けられる金銭。

1.賃料の不払い・未払いに対する担保
2.契約により借主が負担すべき修繕費用や原状回復費用の前払い

将来契約が終了した場合には、上記1.や2.の金額を控除した残額が、借主に対して退去後に返還される。なお、関西等では「敷引」の慣行がある。

共益費

賃貸集合住宅の入居者や事務所ビルのテナントが、建物の賃料とは別に負担する費用をいう。

建物全体の清掃や補修、警備等の費用、建物の共用部分に関する付加使用料など、入居者やテナントが分別して負担することが難しい費用が対象となる。専有面積当たりで算出し、月払いするのが一般的である。

なお、法律上の用語としても「共益費」が使われるが、これは同一の債務者に対する各債権者に共通の利益のために要した費用のことである。
例えば、ある債権者が債務者の財産を保存すればそれは他の債権者に利益にもなるので、そのための費用は共益費として、他の債務者に優先して弁済を受けることができるとされる。建物の賃借人が負担する共益費は、これとはまったく別のものであるから、注意を要する。

管理受託契約

賃貸住宅の管理業務を受託する契約で、賃貸する住宅の所有者と賃貸住宅管理業者とのあいだで締結される。

管理受託契約には、業務の内容・実施方法、費用、再委託、免責などに関する事項が記載される。賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結する前に、それらの事項(重要事項)を、業務を委託する住宅の所有者に書面を交付して説明しなければならない。

 

 

賃貸借

ある目的物を有償で使用収益させること、あるいはそれを約する契約をいう(賃貸借契約)。

賃貸借契約の締結によって、貸主(賃貸人)は目的物を使用収益させること、目的物を修繕すること等の債務を、借主(賃借人)は賃料を支払うこと、目的物を返還する際に原状回復すること等の債務をそれぞれ負うことになる(従って双務契約である)。

民法では、あらゆる賃貸借契約について、

1.契約期間は最長でも20年を超えることができない、2.存続期間の定めがない場合にはいつでも解約の申し出ができる、3.賃貸人の承諾がない限り賃借人は賃借権の譲渡・転貸ができない、4.目的物が不動産の場合には賃借人は登記がない限り第三者に対抗できない(賃貸人には登記義務がないとされるから結果として賃借人は対抗力を持つことができないこととなる)

等と規定している。

しかしながら、不動産の賃貸借は通常は長期にわたり、また、居住の安定を確保するために賃借人を保護すべしという社会的な要請も強い。そこで、不動産の賃貸借については、民法の一般原則をそのまま適用せず、その特例として、

1.契約期間を延長し借地については最低30年とする、2.契約の更新を拒絶するには正当事由を必要とする、3.裁判所の許可による賃借権の譲渡を可能にする、4.登記がない場合にも一定の要件のもとで対抗力を認める

等の規定を適用することとされている(借地借家法。なお、契約期間等については、定期借地権など特別の契約について例外がある)。

特定賃貸借契約

住宅を第三者に転貸する事業を営むために締結する賃貸住宅の賃貸借契約。「マスターリース契約」とも言う。この場合、事業者は、併せてその住宅の管理業務を受託する契約を締結するのが一般的である。

特定賃貸借契約の内容は、家賃等賃貸の条件、契約期間、転貸する住宅の維持保全の実施方法、転借人の資格等転貸の条件などである。事業者は、契約を締結したときには、これらを記載した書面を契約の相手方に交付しなければならない。

また、特定賃貸契約を締結しようとする場合に、転貸事業者および契約勧誘者は、契約の相手方(賃貸住宅の所有者)に対して誇大に広告する行為および家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げずまたは不実を告げる行為が禁止されているほか、事業者は、契約の締結前に、家賃、契約期間等(重要事項)を記載した書面を交付して説明しなければならない。

これら特定賃貸借契約に関する規制は、賃貸住宅管理業法に基づくもので、違反すると業務停止処分や罰則が課されることがある。

転貸借

所有者(A)から目的物を借りた賃借人(B)が、それを第三者(転借人、(C))に使用収益させることをいう。

いわゆる「また貸し」であり、賃借権の譲渡は転貸借とはいわない。

転貸借されてもAB間の賃貸借関係は残る。CはAとの契約関係はないが、Aに対して直接に賃料の支払い等の義務を負う。転貸借には、Aの承諾が必要で、これに反して転貸借がなされた場合には、AはAB間の契約を解除できるし、Cに対して目的物の引渡しを請求できる。

ただし、目的物が宅地建物である場合には、転貸借に関して特別の取扱いがされている。つまり、

1.承諾がない場合であっても当事者間の信頼関係が壊されない限りAの契約解除を許さない(判例による)

2.借地の転貸借について、裁判所がAの承諾に代わって許可を与えることができる

3.Aが承諾しない場合、Bに対して建物買取請求権、造作買取請求権を与える

という特例である。

なお、賃借権を第三者に譲渡する場合も、転貸借と同様に目的物の所有者の承諾が必要で、宅地建物についての承諾に関して特例があるのも同じである。

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