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不動産用語集

所在地(不動産の〜)(しょざいち(ふどうさんの~))

不動産がある場所の表示。不動産登記によるものと、住居表示によるものの2種類がある。不動産登記によるものはすべての不動産について、住居表示によるものは市街地の住居について定められている。

不動産登記に表示されている所在地と住居表示とは異なる場合が多い。不動産取引における不動産の所在地は、原則として、不動産登記に基づく表示を用いる。

(1)不動産登記によるもの(不動産登記法に基づく表示)
土地については、筆ごとに、土地の所在する市、区、郡、町、村、字の名称及び地番が定められ、登記簿に表示されている。また、建物については、建物ごとに、建物の所在する土地に従って、市、区、郡、町、村、字の名称及び土地の地番が登記簿に表示されている。

地番は、市、区、町、村、字又はこれに準ずる地域(地番区域)ごとに登記所が定めることとなっている。土地が分筆されると新たな地番が付されるなどのため、地番が規則正しく並んでいるわけではない。

不動産取引に当たって、当該不動産を特定するための所在地の表示は、原則としてこの不動産登記による表示である。たとえば、重要事項説明書の不動産の表示欄に記載されている「所在」は、土地、建物ともこれに基づく所在地である。

(2)住居表示によるもの(住居表示に関する法律に基づく表示)
市街地の住居について、都道府県、郡、市、区及び町村の名称と、次のいずれかの方法によって定められる記号によって表示される。

1)街区方式:街区ごとに付される街区符号及び住居番号
1)道路方式:道路ごとに付される道路名及び住居番号

表示は市町村が定め、住居表示の方法と、街区符号及び住居番号(街区方式の場合)又は道路の名称及び住居番号(道路方式の場合)が告示されている。大部分の市町村は、街区方式による表示を選択している。

通常、住所を表示する場合は、この住居表示による所在地が使われる。たとえば、重要事項説明書の不動産の表示欄のうち建物について記載されている「住居表示」がこれに該当する。しかしながら、取引の対象とする不動産の所在地は、不動産登記に基づく表示を用いるのが原則である。

用語解説

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

住居表示

1962(昭和37)年以前は、土地登記簿に記載されている地番に基づいて、各建物を表示していたため、郵便の集配等で混乱が生じていた。
そこで1962(昭和37)年に「住居表示に関する法律」が施行され、各建物を合理的に表示するために、各建物ごとに新しい番号(これを住居番号という)を付けることとなった。これによる建物の新しい表示の方法のことを「住居表示」と呼んでいる。

建物ごとに新しい番号を付ける方式としては、街区方式と道路方式が定められている。

地番

土地登記簿の表題部に記載されている土地の番号のこと(不動産登記法第79条)。

民有地には地番が付されているが、公有地は無番地であることが多い。
なお、分筆された土地の場合には、原則として分筆の旨を示す記録・記号が付けられている。

登記簿

登記記録が記録される帳簿のこと。
従来は、登記簿とはバインダーに閉じられた登記用紙の帳簿を指していたが、新しい不動産登記法(2005(平成17)年3月7日施行)では、磁気ディスクなどをもって調製される帳簿を、登記簿と呼ぶことが原則になった。

建物

民法では、土地の上に定着した物(定着物)であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。

具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

登記所

登記事務を担当する機関のこと。

一般名称として「登記所」と呼んでいるが、正式名称は「法務局」、「地方法務局」、「支局」、「出張所」である。

分筆

土地登記簿上で一筆の土地を、数筆の土地へと分割すること。

重要事項説明書

宅地建物取引業務における重要事項説明に当たって、取引の相手となる当事者に対して交付して説明しなけばならない書面をいう(「重要事項説明」についての詳細は当該用語を参照)。

重要事項説明書には説明を要する重要事項を記載しなければならず、また、書面は、宅地建物取引士が、記名押印して交付しなければならないとされている。

街区

市街地を構成する単位で、街路などによって区画され共通の空間特性を帯びる一団の区域をいう。都市計画、景観計画、市街地再開発計画などにおいて空間の特性等を把握する上での基本単位とされることが多い。

不動産評価や不動産開発においても、個別の土地や建物だけでなく、周辺の空間特性、社会的環境などを十分に把握・評価することが重要であるが、街区はその際の基本的な単位となる。

なお、住居表示において街区方式を採用する場合には、街区は「市町村内の町又は字の名称並びに当該町又は字の区域を道路、鉄道若しくは軌道の線路その他の恒久的な施設又は河川、水路等によって区画した場合におけるその区画された地域」(住居表示に関する法律)と定義され、たとえば◯◯町A丁目B番C号とするときのB番が街区符号である。また、街区符号で示されたほとんどの区域については、その位置座標がデータベース(街区レベル位置参照情報)で提供され、GISで空間的な分析ができるようになっている。ただし、街区符号で示された区域と現実の街区とが一致するとは限らない。

住居番号

「住居表示に関する法律」により、各建物に付された番号のこと。
土地登記簿に記載された地番とは異なる。

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