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不動産用語集

不動産取得税の軽減措置(住宅の建物部分)(ふどうさんしゅとくぜいのけいげんそち(じゅうたくのたてものぶぶん))

住宅の取得に当たって、住宅の建物部分に係る不動産取得税を軽減する措置。
1)軽減措置の対象となるのは、次の要件を満たす場合である。??br /> ・取得した個人の自己所有??br /> ・住宅の床面積が50平方メートル(共同貸家住宅の場合は40平方メートル)以上240平方メートル以下??br /> ・既存住宅の場合は、1982年1月1日以後に新築され、耐火建築物は築後25年以内
・木造等建築物は築後20年以内であり、一定の耐震基準を満たしていること
2)課税の軽減は、課税標準の控除及び税率の特例の二つである。??br /> (1)課税標準の控除??br /> ・新築住宅の場合: 1,200万円を住宅価格(評価額)から控除??br /> ・既存住宅の場合:建築年に応じて一定額(建築年が新しいほど大きい)を住宅価格(評価額)から控除??br /> (b)税率の特例??br /> ・3%に軽減(本則は4%)??br />
ただし、この特例の適用については期限が定められているので、具体的な期限について確認が必要である。

なお、認定長期優良住宅および認定低炭素住宅に対する不動産取得税の課税については、別途の軽減措置がある。

用語解説

建物

民法では、土地の上に定着した物(定着物)であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。

具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

不動産取得税

不動産を有償または無償で取得した場合や改築等により不動産の価値を高めた場合に、その取得者等に課税される地方税のことである。
不動産の所在地の都道府県が課税の主体となるので、実際の徴収事務は都道府県が行なうこととされている。

不動産取得税の税率は原則的に「不動産の固定資産税評価額の4%」とされている。

ただし「住宅の建物部分」に係る不動産取得税については「建物部分の固定資産税評価額の3%」とされている(地方税法附則第11条の2)。
ちなみにここでいう「住宅」には別荘を含まない。ただし、週末を過ごすため郊外に購入した2つめの住宅や、勤務地の近くに購入した2つ目の住宅といったいわゆる「セカンドハウス」はここでいう「住宅」に含まれる。

なお、一定の要件を満たす「住宅の建物部分」や一定の要件を満たす「住宅用土地」については、不動産取得税の税額そのものの大幅な軽減措置が設けられている。

不動産取得税は原則的には、不動産を取得した者に対して、不動産の取得の日において課税される(地方税法第73条の2第1項)。
ただし、新築によって建物を取得した場合には「最初に使用された日」または「譲渡された日」が「取得の日」とみなされて、その日における所有者が納税義務を負うケースがある(地方税法第73条の2第2項)。具体的には次の通りである。

1.「最初に使用された日」が「取得の日」となるケース
賃貸業を行なう個人が、建築業者に賃貸建物を新築させた場合には、新築の日ではなく、最初に借家人が使用した日が「取得の日」となる。
また、一般の個人が建築業者に自己の居住用の建物を新築させた場合には、新築の日ではなく、最初にその個人が入居した日が「取得の日」となる。

2.「譲渡された日」が「取得の日」となるケース
建売分譲業を行なう会社が、建築業者に建売住宅を新築させた場合には、新築の日ではなく、建売住宅が販売された日に課税される。このとき納税義務者は建売住宅の購入者となる。

なお、上記1.2.の場合において、新築の日から6ヵ月を経過しても、最初の使用や譲渡が発生しない場合には、その6ヵ月を経過した日が「取得の日」とみなされる。

床面積

建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積をいう(建築基準法施行令2条1項3号)。

なお具体的な床面積の判定の方法については、建設省(現国土交通省)が、通達(昭和61年4月30日付建設省住指発第115号)によって詳しい基準を設けている。

新築

建物を新たに建築することをいう。これに対して、従来の建物を建て直すことを「改築」という。両者を併せて「新改築」ということもある。

法令上は、一般的に、新築と改築とで取扱いが異なることはないが、新築の場合は敷地の整備を伴うことが通例であるのに対して、改築の場合は敷地整備を行わないことが多い。

認定長期優良住宅

長期にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられているとして、行政庁が認定した住宅をいう。
長期優良住宅として認定されるためには、次の基準を満たさなければならない。

1)構造躯体が少なくとも100年程度の間継続して使用できる措置(劣化対策)、大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置(耐震性)、ライフスタイルの変化等に応じて構造・設備の変更を容易にする措置(可変性)、内装・設備の維持管理を容易に行なうために必要な措置(維持管理・更新の容易性)、バリアフリー改修に対応するためのスペースの確保(バリアフリー性)、断熱性能等の省エネルギー性能の確保(省エネルギー性)が、それぞれ講じられていること(長期使用構造等に関する基準)
2)地区計画、景観計画、建築協定等と調和していること
3)良好な居住水準を確保するために必要な住戸面積が確保されていること
4)維持保全計画を策定し、構造耐力上の主要部、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水設備について、少なくとも10年ごとに点検すること

認定長期優良住宅の新築等に対しては、性能強化費用の一部についての所得税額の特別控除など、税制上の優遇措置がある。

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