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不動産用語集

建て替え(たてかえ)

建物改築すること。全面的な建て替えのほか、建物の一部を建て替える場合もある。

マンションの建て替えには、区分所有者およびその議決権の各5分の4以上の多数による決議(建替え決議)が必要である。

関連用語

復旧(区分所有法における~)
区分所有建物が、地震・火災・爆発などにより損害を受けた場合に、その損害を受けた部分を元の建物の状態に戻すことをいう。

専有部分の損害については、区分所有法および民法によれば、各区分所有者が専有部分を単独で所有しているので、原則的には区分所有者が単独で(集会の決議等を経ないで)専有部分の復旧を行なうことができるのであるが、実際には管理規約の定めにより、専有部分を復旧するには理事長の承認等の手続きを必要としているケースがほとんどである。なお専有部分の復旧工事にかかる費用は、その専有部分の区分所有者の自己負担となる。

次に、共用部分の損害については、「小規模滅失」と「大規模滅失」により取扱いが異なる。 1.小規模滅失の場合
損害を受けて効用を失った建物の部分(専有部分と共用部分の両方)の価格が、建物全体の価格の2分の1以下に相当する場合を「小規模滅失」という。
この小規模滅失の場合には、区分所有法の規定によれば、それぞれの区分所有者が単独で(集会の決議等を経ないで)、損害を受けた共用部分を復旧することができる(区分所有法第61条第1項)。しかし実際には、管理組合の集会の普通決議を経ることがほとんどである(区分所有法第61条第3項・第4項)。
共用部分の復旧工事にかかる費用は、共用部分の持分割合に応じて区分所有者全員が費用を分担する(区分所有法第61条第2項)。

2.大規模滅失の場合
損害を受けて効用を失った建物の部分(専有部分と共用部分の両方)の価格が、建物全体の価格の2分の1を超える場合を「大規模滅失」という。
この場合には、復旧を行なうためには、区分所有者の集会の特別決議(区分所有者数の4分の3以上および議決権の各4分の3以上の賛成)により可決した場合にのみ、共用部分の復旧を行なうことができる(区分所有法第61条第5項)。
このように大規模滅失については、復旧にかかる費用が巨額であること、建物自体の建て替えも検討する必要があること等により、特別多数の賛成が要件とされている。

なお、大規模滅失における復旧決議に賛成しなかった区分所有者は、復旧決議に賛成した区分所有者に対して、自己の所有する建物および敷地に関する権利を、時価で買い取るように請求することができる(区分所有法第61条第5項・第8項)。
これは復旧に参加する意思のない区分所有者が、速やかに区分所有建物の権利関係から離脱できるように配慮した規定である。

なお、上記の「小規模滅失」および「大規模滅失」のどちらについても、集会における区分所有者数の5分の4以上および議決権の5分の4以上の賛成により、区分所有建物の「建替え決議」を可決して、建物全部を建て替えることも可能である(区分所有法第62条)。
マンションの建替えの円滑化等に関する法律
略称は「マンション建替え円滑化法」。マンションの建替えを円滑に進めるための仕組みを規定する法律。2002(平成14)年に公布・施行された。

この法律で規定されているのは、 1.法人格を持つ組合(マンション建替組合)を設立して建替事業を施行する仕組みを創設すること(マンション建替組合) 2.事業において従前のマンションの所有権・敷地利用権・借家権を、再建マンションの各権利に変換するための手続きを定めること(権利変換制度) 3.危険または有害な状況にあるマンションに対して建替えの勧告等をするための仕組みを定めること(危険・有害マンションの建替促進制度) などである。

原則的に、マンションの建替えは、区分所有者の合意によって進めるのであるが、1.および2.によって合意形成や権利調整が円滑化することを、3.によって必要な建替えを促進することを、それぞれめざしている。

用語解説

建物

民法では、土地の上に定着した物(定着物)であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。

具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

改築

建築物の全部もしくは一部を除却すると同時に、これと同様の規模・構造の建築物を建てることをいう。

建築基準法では、改築も「建築」の一種とされており(建築基準法第2条第13号)、改築についても建築確認を申請する必要がある(建築基準法第6条)。

マンション

日本におけるマンションは、一般的には、鉄骨コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造で、3階建て以上の分譲共同住宅・賃貸共同住宅を指している。ただし、賃貸共同住宅の場合にはPC造・重量鉄骨造であっても、マンションと呼ばれることがある。

本来、マンションは英語では「大邸宅」を指す。日本におけるマンションは、欧米では「アパートメント」と呼ばれている。

区分所有者

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」という。

この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」という。

区分所有者とは、この専有部分を所有する者のことである(詳しくは「区分所有建物」参照)。

議決権(区分所有法における~)

区分所有法の第39条によれば、管理組合の集会において通常の議案を議決する場合には、「区分所有者の過半数」かつ「議決権の過半数」の賛成で可決することができる(「普通決議」「特別決議」参照)。

ここでいう「議決権」とは、原則として各区分所有者の専有部分の割合を指している(区分所有法第38条)。
例えば、ある区分所有建物の専有部分の面積の合計が1,000平方メートルの場合に、ある区分所有者の専有部分の面積が70平方メートルであるならば、その区分所有者の議決権は「1,000分の70」となるのが原則である(区分所有法第38条・第14条第1項)。

ただし管理規約の定めによって、これとは異なる割合で、議決権を定めることも可能である(区分所有法第38条)。

建替え決議

区分所有建物を建て替えることを決める決議をいう。

分譲マンションのような区分所有建物について、建物が著しく老朽化した場合や地震による大きな被害を受けた場合などには、建物を元の状態に戻すことが難しいケースや、経済的に見て建物を元の状態に戻すよりも建物全部を建て替えるほうがメリットの大きいケースがある。
このため、区分所有法の規定では、区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成による決議がある場合には、建物を取り壊し、新しい建物を新築することを可能にしている。この決議が建替え決議である。

建替え決議については、区分所有者全員に建替え計画を周知し、理解を促すために、次のような手続きが必要である。

1.建替え決議のための管理組合の集会を開くには、招集者(通常は理事長)は、その集会の日の少なくとも2月前までに集会の開催を区分所有者に通知しなければならない。
2.上記1.の通知においては、招集者は「建替えを必要とする理由」、「建替えをしないときに建物の効用を維持(または回復)するのに要する費用の額と内訳」などの事項を通知しなければならない。
3.上記2.の通知事項について、招集者は、その集会の日の少なくとも1月前までに区分所有者に対する事前の説明会を開催して、説明しなければならない。
4.建替えを決議する管理組合の集会では、新たに建築する建物の設計の概要・費用の概算額・費用の分担なども併せて決議する必要がある。
5.区分所有者数および議決権の各5分の4以上の賛成により、区分所有建物の建替えを決議する(この決議要件の詳細については「建替え決議の要件」を参照のこと)。

なお、建替え決議が可決された場合には、建替えに参加する区分所有者等は、参加しない区分所有者に対して、その権利を売り渡すよう請求することができる。これは、建替えを円滑に進めるために設けられた制度である(詳しくは「建替え参加の催告」へ)。

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