認定長期優良住宅|不動産用語集

認定長期優良住宅(にんていちょうきゆうりょうじゅうたく)

長期にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられているとして、行政庁が認定した住宅をいう。「長期優良住宅の普及の促進に関する法律(長期優良住宅普及促進法)」に基づく制度である。

長期優良住宅として認定されるためには、次の基準を満たさなければならない。
1)長期使用構造等に関する基準
 i)劣化対策:構造躯体が少なくとも100年程度の間継続して使用できること
 ii)耐震性:大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制すること
 iii)可変性:ライフスタイルの変化等に応じて構造・設備の変更を容易にすること
 iv)維持管理・更新の容易性:内装・設備の維持管理を容易に実施できること
 v)省エネルギー性:断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること
 vi)バリアフリー性:バリアフリー改修に対応するためのスペースが確保されていること(共同住宅について)
2)地区計画、景観計画、建築協定等と調和していること
3) 自然災害による被害の発生の防止または軽減に配慮されたものであること
4)良好な居住水準を確保するために必要な住戸面積が確保されていること
5)維持保全計画を策定し、構造耐力上の主要部、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水設備について、少なくとも10年ごとに点検すること

認定長期優良住宅の新築等に対しては、税制上の優遇措置(住宅ローン減税の上乗せ、性能強化費用の一部についての所得税額の特別控除、登録免許税等の軽減)や容積率の特例が適用される。

用語解説

長期優良住宅普及促進法

長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅を普及するための法律。正式には、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」といい、2008(平成20)年に制定された。

この法律は、長期優良住宅を認定するための手続き、基準などを定めている。この制度によって認定された住宅が「認定長期優良住宅」である。

建築構造

「荷重や外力に対抗するために必要な部分の組み合わせ」のことである。
端的にいえば、建築構造とは「建物の骨組」のこと。

バリアフリー

高齢者や身体障害者など、体の不自由な人々の行動を妨げる物的・心理的障害を取り除くという意味。

バリアフリーデザインはその障害となる物を除去し、生活しやすいよう設計されたものである。段差をできる限りつくらずにスロープ等を用いることも一つの手法である。

住宅ローン減税

所得税の課税に当たって、住宅ローンの残高の一部を税額から控除する制度をいう。一定の要件に該当する住宅を居住の用に供した年以降13年間(一定の住宅については10年間)に渡って、当該住宅に係るローン残高の一部を各年分の所得税額から控除できる。

住宅借入金等特別控除制度ともいわれ、これにより住宅取得等のための借入金に係る負担が軽減される。 

対象となるのは、床面積、入居年その他についての一定の要件を満たす住宅の新築、購入、増改築等のための借入金等(その住宅の敷地を取得するための借入金等を含む)の残高がある場合である。また、所得が一定の額以下でないと適用されない。

控除期間は入居後13年間(一定の場合は10年間)であって、控除額は年末の借入金残高の0.7%(2021年までに入居の場合は1%)であるが、控除の対象となる借入金の残高について、住宅の品質(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅等であるかどうか)、入居年等に応じて限度額が決められている。

この特別控除の適用は、2025(令和7)年12月31日までである。

なお、この控除と、居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度とは併用可能である。

所得税

個人の所得に対して課される税金で、国税である。

課税の対象となる所得は、給与所得、事業所得、利子所得、配当所得、不動産所得、譲渡所得、退職所得、山林所得、一時所得、雑所得に分類されている。たとえば、家賃収入など不動産の貸付けによって得る収入は不動産所得、不動産の譲渡によって得る収入は譲渡所得である。

所得額の計算は、所得の種類ごとに定められている方法で行なう。課税額は、退職所得及び山林所得以外の所得については、それぞれの所得額を合算した金額をもとに算定する(総合課税)。また、退職所得および山林所得については、他の所得から分離してそれぞれの課税額を算定する。

所得税の課税額は、(1)所得額から、社会保険料控除、医療費控除、配偶者控除・配偶者特別控除、扶養控除、基礎控除などの控除対象となる金額の合計額を減じてその差額を求め(これが課税所得金額)、(2)課税所得金額に所得税率を乗じ、(3)さらに、乗じて得た金額から、配当控除、住宅ローン控除(住宅ローン減税)、住宅耐震改修特別控除等の税額控除の対象となる金額の合計額を差し引いて算出する。これが納付すべき税額(基準所得税額)である。

所得税については累進課税制度が採用され、その税率は、課税所得金額が195万円までは5%、これを超える金額については、一定の額を超えるごとに、10%、20%、23%、33%、40%、45%と高くなっていくように設定されている。

なお、2013年から37年までは、復興特別所得税額(基準所得税額に2.1%を乗じた金額)を加算して納税しなければならない。

また、所得税は申告によって納付するが、申告納税額は、基準所得税額と復興特別所得税額の合計額から源泉徴収税額および外国税額控除額を差し引いた残りの金額である。従って、申告の必要がない場合もあるし、申告によって税金が還付される場合もある。

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