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不動産用語集

住宅販売瑕疵担保保証金(じゅうたくはんばいかしたんぽほしょうきん)

宅地建物取引業者が新築住宅を販売した場合に、特定住宅瑕疵担保責任(構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に対する10年間の担保責任)を確実に履行するために、当該宅地建物取引業者が供託しなければならない金銭をいう。この供託は義務であるが(住宅瑕疵担保履行法の規定)、住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した住宅は供託の対象とされない。また、供託金額は、販売戸数(住宅販売瑕疵担保責任保険に係る住宅戸数を除く)に応じて決められている。  

特定住宅瑕疵担保責任の対象となる瑕疵によって損害が生じた場合には、買い主は、その損害賠償請求権に関して、供託された住宅販売瑕疵担保保証金について他の債権者に優先して弁済を受けることができる。

用語解説

宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは、宅地建物取引業免許を受けて、宅地建物取引業を営む者のことである(宅地建物取引業法第2条第3号)。

宅地建物取引業者には、法人業者と個人業者がいる。
なお、宅地建物取引業を事実上営んでいる者であっても、宅地建物取引業免許を取得していない場合には、その者は宅地建物取引業者ではない(このような者は一般に「無免許業者」と呼ばれる)。

構造耐力上主要な部分

建築基準法施行令第1条第3号に規定されている、建築物の部分のこと。建築物の荷重を支え、外力に対抗するような建築物の基本的な部分のことである。具体的には、次の部分が「構造耐力上主要な部分」に該当する。

1.在来工法の木造住宅の場合
基礎に関するものとして「基礎」「基礎ぐい」、軸組に関するものとして「土台」「壁」「柱」「斜材(筋かいなど)」「横架材」「床版」、屋根に関するものとして「小屋組」「屋根版」が、「構造耐力上主要な部分」に該当する。

2.鉄筋コンクリート構造のマンションの場合
「基礎」「基礎ぐい」「壁」「床版」「屋根版」が「構造耐力上主要な部分」に該当する。

このような「構造耐力上主要な部分」については、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている(詳しくは「請負人の瑕疵担保責任(品確法における~)」、「売り主の瑕疵担保責任(品確法における~)」へ)。

なお、「構造耐力上主要な部分」の正確な定義は次の通りである。
「基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう)、床版、屋根版または横架材(梁、けたその他これらに類するものをいう)で、建築物の自重もしくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧または地震その他の震動もしくは衝撃を支えるものをいう」(建築基準法施行令第1条第3号)。

また、よく似た用語として建築基準法第2条第5号では「主要構造部」という用語を定義している。
この「主要構造部」とは「壁・柱・床・梁・屋根・階段」のことである。ただし、構造上重要でない最下階の床、間仕切り用の壁、間柱、つけ柱、局所的な小階段などは「主要構造部」から除外されている。

雨水の浸入を防止する部分

住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で定められた雨水の侵入を防止するための住宅の部分のこと(品確法第87・88条、同法施行令第6条第2項)。

具体的には次の部分が「雨水の浸入を防止する部分」に該当する。

1.住宅の屋根と外壁 (具体的には屋根・外壁の仕上げ・下地などを指す)
2.住宅の屋根・外壁の開口部に設ける戸・枠その他の建具 (具体的にはサッシなどを指す)
3.雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、住宅の屋根もしくは外壁の内部または屋内にある部分

このような「雨水の侵入を防止する部分」については、住宅品質確保法により、新築住宅に関する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている。
(詳しくは「請負人の瑕疵担保責任(品確法における~)」、「売り主の瑕疵担保責任(品確法における~)」へ)

供託

法令の規定により、金銭、有価証券、その他の物件を地方法務局などにある供託所または一定の者に寄託することをいう。

供託は、弁済供託(債務者が債権者の受領拒絶、受領不能、債権者を確知できない場合等に弁済を目的としてするもの)、担保保証供託(後の支払を確保を担保するもの)、執行供託(民事執行の目的たる金銭または換価代金を当事者に交付するためのもの)、保管供託(他人の物を直ちに処分し得ないときに一時保管するためのもの)、没収供託(公職選挙立候補者の供託のように没収に備えるためのもの)の5種類に分類できる。また、そのための手続きは、供託法に定められている。
宅地建物取引業を営む場合には、営業保証金を供託しなければならないとされているが、宅地建物取引業保証協会の社員はその必要はなく、別途弁済業務保証金分担金を納付することとされている。

住宅瑕疵担保履行法

新築住宅に係る瑕疵担保責任の履行を確保することを目的とした法律で、正式には「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」という。  

同法は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって建設業者及び宅地建物取引業者が負う瑕疵担保責任(構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に対する10年間の担保責任)の確実な履行を確保するための規定を定めている。主な規定は次のとおりである。

(1)保証金の供託又は住宅瑕疵担保責任保険による資力の確保
(2)住宅の検査と一体として保険を引き受ける住宅瑕疵担保責任保険法人の指定
(3)住宅瑕疵担保責任保険契約に係る紛争を処理するための体制の整備

なお、宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を負うのは、住宅の売り主となる場合である。

住宅販売瑕疵担保責任保険

宅地建物取引業者が新築住宅を販売した場合に、特定住宅瑕疵担保責任(構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に対する10年間の担保責任)を確実に履行するために当該宅地建物取引業者が締結する保険をいう。  

この保険は、(1)売り主となった住宅に関して宅地建物取引業者が特定住宅瑕疵担保責任を履行した場合に生じる損害の補填、(2)特定住宅瑕疵担保責任が生じたにもかかわらず売主の宅地建物取引業者がそれを履行しない場合に行なう損害の補填、を行なうためのもので、保険料は瑕疵担保責任を負う宅地建物取引業者が負担する。  

住宅瑕疵担保履行法は、宅地建物取引業者が新築住宅を販売した場合には住宅販売瑕疵担保保証金を供託することを義務としているが、住宅販売瑕疵担保責任保険を締結した住宅については供託の対象から除外される。  なお、住宅販売瑕疵担保責任保険には、新築住宅の販売に適用される特定住宅瑕疵担保責任を対象としたもののほか、宅地建物取引業者等が既存住宅を販売する場合の瑕疵担保責任を対象としたもの(既存住宅売買瑕疵保険)がある。いずれの場合にも、保険契約と住宅の検査とを一体として行なうことが特徴である。  

また、住宅新築工事又はリフォーム工事における工事請負者の瑕疵担保責任を対象にした保険(住宅建設瑕疵担保責任保険)も制度化されている。

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