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不動産用語集

住宅リフォーム減税(じゅうたくりふぉーむげんぜい)

特定の目的で住宅の改修をした場合に、課税が軽減される制度をいう。

減税の対象となるのは、省エネ・バリアフリー・耐震の各目的で行なった住宅改修工事であり、減税の方法としては、

1.工事費の一定割合を所得税額から控除する方法
2.工事のための借入金残高の一定割合を所得税額から控除する方法(ローン控除、省エネ・バリアフリーについてのみ適用)

がある。また、改修後の住宅に課する固定資産税が一定期間減額される。

それぞれについて、減税対象となる工事の内容、控除額の算定方法や上限、適用期間などが定められている。詳細は、「省エネ改修促進税制(住宅の~)」「バリアフリー改修促進税制(住宅の~)」「耐震改修促進税制(住宅の~)」を参照。

なお、一般の住宅ローン減税においても、一定の改修工事費がその対象とされている。この場合には、改修目的は限定されないが、居住を目的とした住宅リフォームであること、リフォーム後の床面積が50平方メートル以上であること、大規模な修繕、模様替えを伴う工事であることなどの要件を満たさなければならない。

用語解説

バリアフリー

高齢者や身体障害者など、体の不自由な人々の行動を妨げる物的・心理的障害を取り除くという意味。

バリアフリーデザインはその障害となる物を除去し、生活しやすいよう設計されたものである。段差をできる限りつくらずにスロープ等を用いることも一つの手法である。

固定資産税

毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税のこと。
不動産の所在地の市町村が課税の主体となるので、実際の徴収事務は市町村の税務担当部署が行なう。

固定資産税の納付方法については、年度初めに市町村から土地・家屋の所有者に対して、固定資産税の「納税通知書」が送付されてくるので、それに従って年度内に通常4回に分割して納付することとされている(ただし1年分をまとめて先に支払うことも可能である)。

固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされている。
ただし、一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されている。また、住宅用地については固定資産税課税標準額そのものが6分の1または3分の1に圧縮されている。

固定資産税は毎年1月1日において、固定資産課台帳に所有者として登録されている者に課税される。
従って、年の途中で不動産の売買が行なわれて、所有者が変わった場合であっても、納税義務者は元の所有者となる。こうした場合には不動産売買契約書において、その年度分の固定資産税額の一部を新所有者が負担するという特約を設けることが多い。

省エネ改修促進税制(住宅の~)

家屋に対して省エネ改修工事を行なった場合に課税を軽減する特例。特例は、所得税および固定資産税について適用される。??br /> 1 所得税の特例??br /> 自己が居住している家屋(貸家住宅を除く)に対する次の工事が対象。
1)居室のすべての窓の改修工事??br /> 2)1)と合わせて行なう床、天井、壁の断熱工事で改修部分が省エネルギー基準以上の性能となるものを行なって、改修後の住宅全体の省エネ性能が一定程度上がる場合(工事30万円超に限る)????br />
これらの工事のための借入金残高の一定割合(住宅全体が省エネ基準まで性能が上がる省エネ改修工事費については2%、合わせて行なったそれ以外の改修費については1%、それぞれ限度額あり)について、5年間にわたって税額が控除される。対象は床面積280平方メートル以下の家屋に限られる。????br />
この制度は、一般の住宅リフォーム減税との間で選択的に適用される。??????br />
さらに、省エネ改修工事に要した費用の10%を工事実施年度の所得税額から控除するという特別措置が適用されている(居住年に応じて工事額および控除額に限度がある)。

ただし、これらの特例の適用については期限が定められているので、具体的な期限について確認が必要である。??br /> 2 固定資産税の特例??br /> 次の工事を行なった家屋(貸家住宅を除く)が対象。??br /> 1)居室のすべての窓の改修工事??br /> 2)1)と合わせて行なう床、天井、壁の断熱工事で改修部分が省エネ基準以上の性能となるものを行なった場合(工事30万円超に限る)????br />
これらの工事の対象となった家屋に対する翌年度の固定資産税額(120平方メートル相当分までに限る)を、3分の1減額する。????br />
対象は床面積280平方メートル以下の家屋に限られる。

ただし、これらの特例の適用については期限が定められているので、具体的な期限について確認が必要である。

耐震改修促進税制(住宅の~)

住宅の耐震改修工事に対して税制上優遇する制度。優遇措置は、所得税の控除と固定資産税の軽減の2種類がある。????br />
いずれの制度も、優遇の対象となるのは、旧耐震基準(1981年5月31日以前の耐震基準)により建設された住宅を、新耐震基準に適合させるために行なった工事である。????br /> 1)所得税について、耐震改修に要した改修工事費の一部(10%相当額)をその年度の所得税額から控除する。??br /> 2)固定資産税について、改修した住宅に対する固定資産税を、工事(工事費が30万円以上のもの)の実施時期に応じて定められる一定の期間、120平方メートル相当部分までについて2分の1に減額する。

ただし、これらの特例の適用については期限が定められているので、具体的な期限について確認が必要である。

住宅ローン減税

 所得税の課税に当たって、住宅ローンの残高の一部を税額から控除する制度をいう。一定の要件に該当する住宅を居住の用に供した年以降10年間にわたって、当該住宅に係るローン残高の一部を各年分の所得税額から控除できる。
住宅借入金等特別控除制度ともいわれ、これにより住宅取得等のための借入金に係る負担が軽減される。 

対象となるのは、床面積その他についての一定の要件を満たす住宅の新築、購入、増改築等のための借入金等(その住宅の敷地を取得するための借入金等を含む)の残高がある場合である。また、所得が一定の額以下でないと適用されない。

控除期間は入居後10年間、控除額は年末の残高の1%(長期優良住宅については入居年に応じて1.2%又は1%)、であるが、控除の対象となる借入金の残高及び控除額について、入居年に応じて限度額が決められている。
なお、この控除と、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度とは併用可能である。

床面積

建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積をいう(建築基準法施行令2条1項3号)。

なお具体的な床面積の判定の方法については、建設省(現国土交通省)が、通達(昭和61年4月30日付建設省住指発第115号)によって詳しい基準を設けている。

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