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不動産用語集

管理者管理方式(マンションにおける)(かんりしゃかんりほうしき(まんしょんにおける))

マンションの管理をマンション管理組合以外の第三者が行なう仕組みをいう。

マンションの管理は、一般的には、区分所有者管理組合を組織し、管理の実務は管理組合が管理会社に委託する方法が採用されている。しかし、多様な居住者の合意形成が困難であったり、居住者の高齢化や住戸の賃貸化などによって管理組合の運営が困難となったり、管理組合の役員に過重な負担がかかるなど、管理組合がマンションの管理に責任を負う方法が、常に円滑に機能するとは限らないという実態がある。そこで、管理組合以外の者が管理責任を担う方法が提案されている。

提案されている方法は、大きく2つある。

1.建物の区分所有等に関する法律に定められている管理者(管理組合が管理する場合は、通常、理事長が管理者とされる)として、区分所有者以外の第三者を選任して管理を委任する方法

2.区分所有者以外の第三者にマンションを信託して、その信託受託者が管理に当たる方法

この両方の方法を総称して管理者管理方式という場合もあるが、狭義には、1.の方法のみを指すこともある。

マンション管理の方法をめぐっては、管理組合や管理者管理方式のあり方を含めて、区分所有者、マンション管理業者、マンション販売業者、マンション管理士などの関係者の意見がさまざまに錯綜しているのが現状である。

用語解説

マンション

日本におけるマンションは、一般的には、鉄骨コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造で、3階建て以上の分譲共同住宅・賃貸共同住宅を指している。ただし、賃貸共同住宅の場合にはPC造・重量鉄骨造であっても、マンションと呼ばれることがある。

本来、マンションは英語では「大邸宅」を指す。日本におけるマンションは、欧米では「アパートメント」と呼ばれている。

区分所有者

分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物を「区分所有建物」という。

この区分所有建物において、建物の独立した各部分のことを「専有部分」という。

区分所有者とは、この専有部分を所有する者のことである(詳しくは「区分所有建物」参照)。

管理組合

分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者が建物および敷地等の管理を行なうために区分所有法にもとづいて結成する団体のこと(ただし区分所有法上では「管理組合」という言葉を使用せず、「区分所有者の団体」と呼んでいる)。

区分所有建物においては、区分所有者は区分所有法により、当然にこの「管理組合」に加入することとされているので、区分所有者の任意で管理組合から脱退することはできない(区分所有法第3条)。

このような管理組合は、集会(いわゆる管理組合の総会)を開き、管理に関するさまざまな事項を議決し、管理規約を定める。

また管理組合の通常業務を執行するために、管理規約にもとづいて複数の理事が選出され、この理事によって構成される理事会が業務を行なう。

また管理組合は、法人になることができる。法人になった管理組合は「管理組合法人」と呼ばれる。

管理会社

不動産所有者の委託により、その所有する不動産の管理業務を行なう企業をいう。

管理業務の内容は、大きく分けて、設備の保守・点検、防火・警備など(作業の実施)、賃料や共益費の徴収、諸料金の支払いなど(経理事務)、テナントの募集、賃料の改定、修繕計画の立案など(経営的業務)がある。このように幅広い業務があり、そのための技術も多様であることから、その一部を受託することが多い。

なお、管理会社は、管理の対象となる不動産の性格に応じて、マンション管理業、ビル管理業、賃貸住宅管理業に大別できる。このうちマンション管理業については、法律に基づき登録する義務がある。また、賃貸住宅管理業については、国土交通省の告示による登録制度がある。

建物の区分所有等に関する法律

分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めた法律。

「区分所有法」、「マンション法」と呼ばれることもあり、民法の特別法である。1962年に制定され、1983年に大幅に改正されている。

区分所有建物とは、分譲マンションのように独立した各部分から構成されている建物のことであり、通常の建物に比べて所有関係が複雑であり、所有者相互の利害関係を調整する必要性が高い。そのため、民法の特例が必要となったのである。

建物の区分所有等に関する法律に定められているのは、

1.専有部分、共用部分、建物の敷地に関する権利関係についての規定
2.規約、集会、管理組合等に関する規定
3.建替え・大規模修繕のための制度

などである。

管理者

管理者とは、分譲マンションなどの区分所有建物において、区分所有者全員の代表者として、建物および敷地等の管理を実行する者のことである。

通常の場合、管理組合の理事長がこの「管理者」である。マンション管理会社はここでいう「管理者」ではない(ただし管理者は必ずしも管理組合の理事長である必要はなく、区分所有者以外の第三者でもよい)。

管理者は、通常の場合、管理規約の定めに従って、管理組合の理事会において、理事の互選により選ばれる(ただし区分所有法(第25条)上は別の選任方法でもよい)。

管理者は、区分所有者全員の代表者として、集会で決議された事項を実行し、また管理規約において与えられた職務権限を行使することができる(区分所有法第26条)。

管理者の職務としては次のものを挙げることができる。

1.集会(管理組合の総会)の招集・議事運営・議事録作成 (区分所有法第34条・第41条・第42条)
2.管理規約の保管と閲覧への対応(区分所有法第33条)
3.義務違反者に対する訴訟の提起(区分所有法第57条から第60条)
4.そのほか管理規約・使用細則で管理者の職務とされた事項(理事会の運営・日常的な業務の執行など)

理事長(区分所有法における~)

区分所有建物の管理組合の理事会を招集し、理事会の議長を務める役職者である。

理事長は、一般的に、理事会の理事の互選により選出される。理事長は理事会を主宰するだけでなく、共同生活の秩序を乱す行為に対して勧告を行なう権限や、専用部分の修繕に対して承認を行なう権限などを通常持っている(これらの理事長の権限は管理規約・使用細則により定められている)。

また通常、理事長は、区分所有法第25条に定める「管理者」になるので、管理者として集会を招集する(同法第34条)、集会の決議を実行する(同法第26条)などの大きな権限を持っている。

マンション管理士

マンション管理法にもとづき、国土交通大臣が毎年実施する「マンション管理士試験」に合格し、登録の手続きを終えて、マンション管理士登録証の交付を受けた者のこと(マンション管理適正化法第2条、第31条、第8条など)。

マンション管理士は、管理組合や区分所有者の相談を受け、助言・指導を行なうことができる(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第2条)。

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