Menu

不動産用語集

占有(せんゆう)

自分が利益を受ける意思によって物を現実に支配している事実・状態をいう。

そして、占有によって「占有権」という法律上の権利が認められる。占有権は、物権の一つとされている。

占有権の法的な効果は、占有の形態などによって若干異なるが、一定の要件のもとでは、取得時効(占有の継続によって所有権を得る)、即時取得(占有されている動産を取引行為によって取得できる、不動産についてはこのような効果がないことに注意)、占有責任(不法行為などについて責任を負う)などが認められ、あるいは負わされる。

用語解説

占有権

占有権とは、物を支配する権利のことである(民法第180条)。

土地の所有者は、その土地を所持しているので、占有権を有している。また土地の賃借人は、その土地を使用する権限があるので、やはり占有権を有している。

そうすると占有権という権利を考えなくても、所有権や土地賃借権だけに着目すればよいようにも考えられるが、あえて占有権という権利を想定するにはそれなりの理由がある。

例えば、ある人が土地を現実に支配し利用しているが、他の人がその土地の真実の所有者であると主張したような場合には、土地を現実に支配している人はまったくの無権利者である可能性があることになる。
こうした場合には、法律上、現実に支配している人をとりあえず保護することが必要となるので、現実に支配している人に「占有権」という権利があると考えるのである。

もちろん、民事裁判によって土地を現実に支配している人が無権利者であることが確定すれば、占有権は最終的には失われることになるが、裁判が確定するまでの間は占有権によって事実状態が保護されることになるのである。

なお、真実の権利者が長期間にわたって権利を主張せず、無権利者の占有状態が長期間継続した場合には、無権利者が土地の所有権を取得することが認められている。この制度を「所有権の取得時効」という。

物権

物を直接に支配する権利をいう。

その典型は所有権である。

そもそも財産を支配する権利には、「物権」と「債権」の2つの類型がある。物権は、すべての人に対して権利を主張できる絶対的な財産支配権であるのに対して、債権は、特定の人にある要求をする権利であって第三者には権利を主張できない相対的な請求権である。このように、物権の基本的な性格は、その絶対的排他性にある。

絶対的排他性を確保するため、物権には、

1.後に成立した物権や内容が抵触する債権に優先する効力(優先的効力、ただし借地借家の賃借権(債権である)などの例外がある)

2.物権の内容の円満な実現が妨げられ、または妨げられる恐れがある場合に、妨害を除去・予防するため必要な行為を請求する権利(物権的請求権または物上請求権と呼ばれる。具体的には、返還、妨害排除、妨害予防の請求権)

が与えられている。また、排他性の帰結として、同一物に対して同一内容の物権は一つしか成立しない(一物一権主義、だからこそ、土地を筆に分けて各筆をそれぞれに一物とするのである)。

また、すべての人に対する権利であることから、物権の変動は公示しないと第三者に対抗できないとされる(公示の原則)。対抗要件は、不動産に関する権利変動については「登記」、動産に関する物権譲渡については「引渡し」である。

さらには、物権は、法律で定められた以外のものを新たに創設することはできないとされている(物権法定主義)。民法で定められているのは、所有権のほか、地上権(他人の土地を借りて使用できる権利)、地役権(他人の土地を自己の土地のために供し得る権利)、抵当権(優先的に弁済を受ける権利)、占有権(物に対する事実上の支配により認められる権利)などである。また、慣習法上の物権も判例により認められており、温泉権や流水利用権はこれに当たる。

所有権

法令の制限内で自由にその所有物の使用、収益および処分をする権利をいう。

物を全面的に、排他的に支配する権利であって、時効により消滅することはない。その円満な行使が妨げられたときには、返還、妨害排除、妨害予防などの請求をすることができる。
近代市民社会の成立を支える経済的な基盤の一つは、「所有権の絶対性」であるといわれている。だが逆に、「所有権は義務を負う」とも考えられており、その絶対性は理念的なものに過ぎない。

土地所有権は、法令の制限内においてその上下に及ぶとされている。その一方で、隣接する土地との関係により権利が制限・拡張されることがあり、また、都市計画などの公共の必要による制限を受ける。さらには、私有財産は、正当な補償の下に公共のために用いることが認められており(土地収用はその例である)、これも所有権に対する制約の一つである。

動産

動産とは「不動産以外の物」のことである(民法第86条第2項)。
そして不動産とは「土地及び定着物」とされているので、動産とは「土地及び定着物ではない物」ということができる。
特に重要なのは、不動産に付属させられている動産(例えば家屋に取り付けられているエアコンなど)である。このような動産は「従物(じゅうぶつ)」に該当し、不動産実務でよく問題となる(詳しくは従物、付加一体物へ)。

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

不法行為

他人の権利・利益を違法に侵害したことによって損害を与える行為をいう。

このような行為によって生じた損害については、当事者間の契約関係の有無にかかわらず、加害者が被害者に賠償する責任を負わなければならない(被害者は、加害者に賠償を請求する債権を得る)。

不法行為が成立するには、一般の原則として、

1.加害者の故意または過失に基づく行為であること、2.他人の権利または法律上保護される利益を侵害したこと、3.現に損害が発生し、その損害の発生と行為との間に因果関係があること、4.加害者に責任能力があること

という要件を満たさなければならず、1.から3.の立証責任は、損害賠償を請求する者が負う。

しかし、要件1.の過失については、特殊なケースについて特例がある。例えば、建物などの工作物の設置・保全に瑕疵があって他人に損害を与えた場合(工作物責任)は、その占有者が賠償責任を負うが、損害が生じないよう十分に注意していたかどうか(無過失である)の立証責任は加害者が負うとされる。原則は被害者が立証しなければならないとされているため、責任が転換されるのである。さらには、占有者が無過失であるときには、賠償責任は所有者が負うことになる。しかも、所有者は無過失であっても責任を逃れることはできないとされる(無過失責任)。このように、工作物など他者に危険を与える恐れのあるものに関しては、不法行為の責任をより強く求めるのが通例である(危険責任の考え方)。
そのほか、雇用された者が他人に損害を与えたときの雇用主の責任(使用者責任)のように、利益を得る過程で与えた損害については、より強く責任を負うべきであるとされている(報償責任の考え方)。公害被害に対する賠償責任、製造物責任などは、報償責任の考え方を法定したものと捉えることもできよう。

さらには、一般の不法行為原則においても、過失の有無の判断は争いになりやすい。大まかに言えば、単に不注意であるというのではなく、損害が予測できることを前提に(予見可能性)、その予見できた損害を回避する行為義務(結果回避義務)を怠ったという客観的な行為義務違反をもって過失と認定される。

不法行為によって賠償すべき損害は、財産的損害のみならず精神的苦痛も損害と認められる(これに対する賠償が慰謝料である)。また、賠償請求権は、損害および加害者を知ったときから3年、不法行為がなされたときから20年で時効消滅する。

なお、公権力の行使または公の営造物の設置管理の瑕疵による損害の賠償については、別に法律の規定があり(国家賠償法)、公権力の行使については故意・過失および違法を責任要件としているが、公の造営物の設置管理の瑕疵(例えば、通常有すべき安全性を欠く場合)に関しては無過失責任としている。

キーワードから探す

頭文字から探す