サブリース|不動産用語集

サブリース(さぶりーす)

賃借人が第三者にさらに賃貸することであるが、特に、住宅の管理を手がける事業者が賃貸住宅の所有者から住宅を一括して賃借し、それを入居者にさらに賃貸するという賃貸住宅経営の方法をいうことが多い。この場合、一括して賃借する事業者を、サブリース事業者または特定転貸事業者という。

賃貸住宅の所有者は、賃借人の募集、家賃の設定や改定、住宅の管理などの業務に責任を負うことなく賃貸料を得ることができるが、サブリース事業者とのリスク分担や空室の取扱いなどについて明確にしておく必要がある。

また、サブリース事業者は、事業の実施に当たって、賃貸住宅管理業法が定める規制を遵守しなければならない(2020年12月施行)。例えば、所有者と賃貸借契約を締結する前に家賃、契約期間等(重要事項)を記載した書面を交付しなければならないほか、誇大広告の禁止、故意に事実を告げずまたは不実を告げる行為の禁止などが課せられている。

関連用語

サブリース方式
賃貸住宅管理業の実施方法の一つで、事業者が、転貸を目的に住宅の所有者から住宅を賃借し、併せてその住宅の管理業務を受託する方法。転貸目的の賃貸借契約が「マスターリース契約」、住宅の管理を受託する契約が「管理受託契約」で、サブリース方式はこの二つの契約を同時に締結することになる。 またこの場合、住宅に居住する賃借人は、賃貸住宅管理業者と転貸借契約(サブリース契約)を締結することとなる。 なお、賃貸住宅管理業の実施方法には、サブリース方式のほか、管理受託方式がある。   

用語解説

特定転貸事業者

特定賃貸借契約によって賃借した住宅を第三者に転貸する事業を営む者。

特定転貸事業者は、特定賃貸借契約の締結をしようとする場合に、契約の相手方(賃貸住宅の所有者)に対して誇大に広告する行為及び家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げずまたは不実を告げる行為が禁止されるほか、契約の締結前に、家賃、契約期間等(重要事項)を記載した書面を交付して説明しなければならない。

また、事業者は、契約を締結したときには契約内容を記載した書面を契約の相手方に交付し、事業の内容や財産の状況を記載した書類を備え置いて閲覧に供さなければならない。

これらの義務は、賃貸住宅管理業法に基づいて課せられている。義務に違反した場合には、違反是正措置の指示、特定賃貸借契約に関する業務の停止命令、または罰則が課せられることがある。また、必要に応じて、業務に関する報告の聴取や営業所等への立入検査が実施される。

賃貸住宅管理業法

賃貸住宅を管理する業務を適正に実施するための措置を定めた法律。正式な名称は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」で、2020年6月に制定された。

賃貸住宅管理業法が定める主な措置は次のとおりである。

(1)賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設

・委託を受けて賃貸住宅の管理業務を行う事業を営もうとする者について、 国土交通大臣の登録を義務付ける。(ただし、管理戸数が一定規模未満の者は対象外とする。なお、管理業務とは、賃貸住宅の維持保全及びこれと併せて行う家賃、敷金、共益費等の管理である。)

・賃貸住宅管理業者の業務について、次のことを義務付ける。

 a)事務所毎に、業務管理者(賃貸住宅の管理に関する知識・経験等を有する一定の資格者)を選任し配置すること

 b)管理受託契約の締結前に、具体的な管理業務の内容・実施方法等(重要事項)について書面を交付して説明すること

 c)管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理すること

 d)業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告すること

 e)名義貸しの禁止、知り得た秘密を守ること、標識の掲示など

(2)サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置

・サブリース業者及び勧誘者が特定賃貸借契約(住宅を転貸するための賃貸借契約)を勧誘する場合に、契約の相手方に誇大に広告する行為及び家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げずまたは不実を告げる行為を禁止する。

・特定賃貸借契約の締結前に、家賃、契約期間等(重要事項)を記載した書面を交付して説明することを義務付ける。

 なお、法律は、(1)に関しては21年6月から、(2)に関しては20年12月から施行される。また、(1)については、法施行のときに現に賃貸住宅管理業を営んでいる者の登録義務は、一年間猶予される。

賃貸借

ある目的物を有償で使用収益させること、あるいはそれを約する契約をいう(賃貸借契約)。

賃貸借契約の締結によって、貸主(賃貸人)は目的物を使用収益させること、目的物を修繕すること等の債務を、借主(賃借人)は賃料を支払うこと、目的物を返還する際に原状回復すること等の債務をそれぞれ負うことになる(従って双務契約である)。

民法では、あらゆる賃貸借契約について、

1.契約期間は最長でも20年を超えることができない、2.存続期間の定めがない場合にはいつでも解約の申し出ができる、3.賃貸人の承諾がない限り賃借人は賃借権の譲渡・転貸ができない、4.目的物が不動産の場合には賃借人は登記がない限り第三者に対抗できない(賃貸人には登記義務がないとされるから結果として賃借人は対抗力を持つことができないこととなる)

等と規定している。

しかしながら、不動産の賃貸借は通常は長期にわたり、また、居住の安定を確保するために賃借人を保護すべしという社会的な要請も強い。そこで、不動産の賃貸借については、民法の一般原則をそのまま適用せず、その特例として、

1.契約期間を延長し借地については最低30年とする、2.契約の更新を拒絶するには正当事由を必要とする、3.裁判所の許可による賃借権の譲渡を可能にする、4.登記がない場合にも一定の要件のもとで対抗力を認める

等の規定を適用することとされている(借地借家法。なお、契約期間等については、定期借地権など特別の契約について例外がある)。

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