不動産用語集

地域地区(ちいきちく)

都市計画において、土地利用に関して一定の規制等を適用する区域として指定された、地域、地区または街区をいう。

指定する地域地区の種類に応じて、その区域内における建築物の用途、容積率、高さなどについて一定の制限が課せられる。

地域地区の種類は、次の通りである。

1.用途地域
2.特別用途地区
3.特定用途制限地域
4.特例容積率適用地区
5.高層住居誘導地区
6.高度地区または高度利用地区
7.特定街区
8.都市再生特別措置法による都市再生特別地区、居住調整地域または特定用途誘導地区
9.防火地域または準防火地域
10.密集市街地整備法による特定防災街区整備地区
11.景観法による景観地区
12.風致地区
13.駐車場法による駐車場整備地区
14.臨港地区
15.古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法による歴史的風土特別保存地区
16.明日香村における歴史的風土の保存および生活環境の整備等に関する特別措置法による第一種歴史的風土保存地区または第二種歴史的風土保存地区
17.都市緑地法による緑地保全地域、特別緑地保全地区または緑化地域
18.流通業務市街地の整備に関する法律による流通業務地区
19.生産緑地法による生産緑地地区
20.文化財保護法による伝統的建造物群保存地区
21.特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法による航空機騒音障害防止地区または航空機騒音障害防止特別地区

用語解説

都市計画

土地利用、都市施設の整備、市街地開発事業に関する計画であって、都市計画の決定手続により定められた計画のこと(都市計画法第4条第1号)。
具体的には都市計画とは次の1.から11.のことである。

1.都市計画区域の整備、開発及び保全の方針(都市計画法第6条の2)
2.都市再開発方針等(同法第7条の2)
3.区域区分(同法第7条)
4.地域地区(同法第8条)
5.促進区域(同法第10条の2)
6.遊休土地転換利用促進地区(同法第10条の3)
7.被災市街地復興推進地域(同法第10条の4)
8.都市施設(同法第11条)
9.市街地開発事業(同法第12条)
10.市街地開発事業等予定区域(同法第12条の2)
11.地区計画等(同法第12条の4)

注:
・上記1.から11.の都市計画は、都市計画区域で定めることとされている。ただし上記8.の都市施設については特に必要がある場合には、都市計画区域の外で定めることができる(同法第11条第1項)。
・上記4.の地域地区は「用途地域」「特別用途地区」「高度地区」「高度利用地区」「特定街区」「防火地域」「準防火地域」「美観地区」「風致地区」「特定用途制限地域」「高層住居誘導地区」などの多様な地域・地区・街区の総称である。
・上記1.から11.の都市計画は都道府県または市町村が定める(詳しくは都市計画の決定主体へ)。

街区

市街地を構成する単位で、街路などによって区画され共通の空間特性を帯びる一団の区域をいう。都市計画、景観計画、市街地再開発計画などにおいて空間の特性等を把握する上での基本単位とされることが多い。

不動産評価や不動産開発においても、個別の土地や建物だけでなく、周辺の空間特性、社会的環境などを十分に把握・評価することが重要であるが、街区はその際の基本的な単位となる。

なお、住居表示において街区方式を採用する場合には、街区は「市町村内の町又は字の名称並びに当該町又は字の区域を道路、鉄道若しくは軌道の線路その他の恒久的な施設又は河川、水路等によって区画した場合におけるその区画された地域」(住居表示に関する法律)と定義され、たとえば◯◯町A丁目B番C号とするときのB番が街区符号である。また、街区符号で示されたほとんどの区域については、その位置座標がデータベース(街区レベル位置参照情報)で提供され、GISで空間的な分析ができるようになっている。ただし、街区符号で示された区域と現実の街区とが一致するとは限らない。

建築物

建築基準法では「建築物」という言葉を次のように定義している(建築基準法2条1号)。

これによれば建築物とは、およそ次のようなものである。
1.屋根と柱または壁を有するもの
2.上記に付属する門や塀
3.以上のものに設けられる建築設備

上記1.は、「屋根+柱」「屋根+壁」「屋根+壁+柱」のどれでも建築物になるという意味である。
なお、地下街に設ける店舗、高架下に設ける店舗も「建築物」に含まれる。

容積率

延べ面積を敷地面積で割った値のこと。
例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の延べ面積が90平方メートルならば、この住宅の容積率は90%ということになる。

建物の容積率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。
さらに、前面道路の幅が狭い等の場合には、指定された容積率を使い切ることができないケースもあるので、注意が必要である。

用途地域

建築できる建物の用途等を定めた地域。都市計画法に基づく制度である。

用途地域は、地域における住居の環境の保護または業務の利便の増進を図るために、市街地の類型に応じて建築を規制するべく指定する地域で、次の13の種類があり、種類ごとに建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制が定められている。
・住居系用途地域:「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「田園住居地域」
・商業系用途地域:「近隣商業地域」「商業地域」
・工業系用途地域:「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」

用途地域の指定状況は、市区町村が作成する都市計画図に地域の種類ごとに異なった色を用いて表示され、容易に確認できるようになっている。

なお、用途地域は、局地的・相隣的な土地利用の調整の観点にとどまらず、都市全体にわたる都市機能の配置及び密度構成の観点から検討し、積極的に望ましい市街地の形成を誘導するため、都市計画区域マスタープランまたは市町村マスタープランに示される地域ごとの市街地の将来像にあった内容とすべきであるとされている(都市計画運用指針、国土交通省)。

特別用途地区

都市計画法第8条第1項に列挙されている地域・地区の一つ。

用途地域の内部において、用途地域よりもさらにきめ細かい建築規制を実施するために設定される地区であり、市町村が指定するものである。

かつては特別用途地区の種類は、文教地区、特別工業地区、厚生地区、特別業務地区、中高層階住居専用地区、商業専用地区、小売店舗地区、事務所地区、娯楽・レクリエーション地区、観光地区、研究開発地区という11種類に限定されていたが、法改正により現在ではこれら11種類だけでなく、さまざまな特別用途地区が市町村の判断により設置することができるようになっている。

特定用途制限地域

用途地域では「特別用途地区」(文教地区や特別工業地区など)を設けてきめ細かな建築規制を実施できるが、そもそも用途地域が定めれていないエリアでは「特別用途地区」を設けることができないという問題があった。

そこで2000(平成12)年に都市計画法が改正され、用途地域がないエリアでは、「特別用途地区」に代わるものとして「特定用途制限地域」を設けることが可能になった(都市計画法第9条第14項)。

「特定用途制限地域」を設けることができるのは次の2つのエリアである。

1.準都市計画区域の中
2.非線引きの都市計画区域の中で、用途地域がないエリア

「特定用途制限地域」では、好ましくない業種(例えばパチンコ店)の建築を禁止するというような建築規制を実施することができる。

高層住居誘導地区

都市計画法第8条に列挙されている地域・地区の一つ。
容積率の限度が400%と定められている用途地域の中において、建築物の用途を「住宅」としたときには容積率の限度を最高で600%にまで拡大するという地区。

容積率のボーナスを与えることによって、人口が減少しつつある都心において高層住宅の建設を促進し、都心に人を呼び戻そうとする制度である。

この高層住居誘導地区において、容積率のボーナスを受けるには、建築物の延べ床面積の3分の2以上を住宅とし、また敷地面積の下限が設けられているときは、その下限より大きな敷地を確保する必要がある(都市計画法第9条第15項)。

高度地区

高度地区は、用途地域の中で定められる地区である。
高度地区では、市街地の環境維持のために建築物の高さに最高限度が設定される。
またごく少数ではあるが、土地の利用を促進するために、建築物の高さの最低限度を定める高度地区も存在する(都市計画法第8条、第9条)。

高度地区の具体的内容は市町村が決定することとされているので、詳細を知りたい場合には市区町村役所の建築確認担当部署に問い合わせる必要がある。

高度利用地区

高度利用地区は、用途地域の中で定められる地区である。
この高度利用地区では、容積率の最高限度、容積率の最低限度、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度が必ず定められる。

これにより、狭小な建物の建築を排除することが可能となり、将来的に都市再開発事業を実施しやすい環境が創出されることになる(都市計画法第8条、第9条)。

特定街区

都市計画において、市街地の整備改善を図るために街区の整備を行なう区域として指定された地区をいう。

特定街区内では、一般的な建築規制を撤廃して、建築物の容積率、建築物の高さの最高限度、壁面の位置についてのみが特別に指定される。比較的自由に大規模な建築物の建築が可能となることから、大規模な都市開発プロジェクトにおいてよく活用される制度である。

都市再生特別措置法

都市再生を図るための措置を定めた法律。2002(平成14)年に制定された。

この法律が定める主な制度は、次の通りである。

1.都市再生緊急整備地域
都市再生のために緊急・重点的に市街地の整備を推進すべき地域を政令で指定し、地域ごとに市街地の整備を推進するための方針(地域整備方針)を定める。

2.民間都市再生事業計画の認定・支援
民間事業者による都市開発事業であって、都市再生緊急整備地域における市街地の整備を緊急に推進する上で効果的であるなどの基準に適合する事業を認定し、認定事業の実施者に対して民間都市機構による金融支援等を行なう。

3.都市計画の特例
都市再生特別地区、民間事業者からの都市再生事業に係る都市計画の提案制度、都市再生事業に係る認可等の特例など、市街地を緊急・重点的に整備するための特例を創設する。

4.都市再生整備計画に基づく事業等に充てるための交付金の交付等、都市再生整備計画に基づく事業等を実施する市町村に対して、国が交付金を交付することなどを定める。

都市再生特別地区

都市計画において、用途地域等の規制の適用を除外して自由度の高い計画を定めることのできる制度、またはこの制度によって指定された区域をいう。

この制度は、都市再生を図るための措置の一つで、その対象となるのは、都市再生緊急整備地域(都市再生のために緊急・重点的に市街地の整備を推進すべき地域、政令で定める)の中で、都市の再生に貢献し、高度利用のための建築を誘導する必要がある区域として、都市計画で指定された区域である。

都市再生特別地区においては、
1.誘導すべき用途(用途規制の特例が必要な場合のみ)、容積率の最高限度(400%以上)および最低限度、建ぺい率の最高限度、壁面の位置の制限等を定める一方、
2.都市計画による用途制限、容積率制限、斜線制限、高度地区による高さ制限、日影規制について適用を除外することとされている。

防火地域

防火地域は、都市計画で指定される地域であり、火災を防止するため特に厳しい建築制限が行なわれる地域である(建築基準法61条)。

防火地域での建築規制は次の通りである。

1.すべての建築物は少なくとも「準耐火建築物」としなければならない。

2.次の1)または2)の建築物は必ず「耐火建築物」としなければならない。
1)階数が3以上の建築物
2)延べ面積が100平方メートルを超える建築物
ここで「階数が3以上」とは、地下の階数も含む。従って、防火地域内の地上2階地下1階の建物は耐火建築物とする必要がある。
延べ面積が100平方メートルちょうどであれば、上記2.には該当しないことにも注意したい。

なお、建築基準法61条では、防火地域であっても次の建築物は「準耐火建築物」としなくてもよいという緩和措置を設けている。

ア.平屋建ての付属建築物で、延べ面積が50平方メートル以下のもの。
イ.門、塀
ただし上記ア.に関しては、外壁・軒裏を防火構造とし(建築基準法61条)、屋根を不燃材料でふき(建築基準法63 条)、開口部に防火設備を設ける(建築基準法64条)ことが必要とされている。

準防火地域

準防火地域は都市計画で指定される地域であり、火災を防止するために比較的厳しい建築制限が行なわれる地域で ある(建築基準法62条)。

準防火地域では建築物は次のようなものとし なければならない。

1.地上4階以上の建築物
→必ず耐火建築物とする

2.地上3階の建築物
→延べ面積によって次の3通りに分かれる。
1)延べ面積が1,500平方メートルを超えるとき : 必ず耐火建築物とする
2)延べ面積が500平方メートルを超え、1,500平方メートル以下のとき : 少なくとも準耐火建築物とする
3)延べ面積が500平方メートル以下のとき : 少なくとも3階建て建築物の技術的基準に適合する建築物とする

3.地上1階または地上2階の建築物
→延べ面積によって次の3とおりに分かれる。
1)延べ面積が1,500平方メートルを超えるとき : 必ず耐火建築物とする
2)延べ面積が500平方メートルを超え、1,500平方メートル以下のとき : 少なくとも準耐火建築物とする
3)延べ面積が500平方メートル以下のとき : 通常の建築物でも構わない

ポイントを2つ挙げておく。
まず、最近多い地上3階建ての一般住宅は、上記2.の3)に該当するので、少なくとも「3階建て建築物の技術的基準」に適合する必要がある。
次に、通常の地上2階建ての一般住宅は、上記3.の3)に該当するので、原則的に特別な防火措置を講じなくてよい。ただし上記3.の3)の場合に、その建築物を木造とするためには、建築基準法62条2項の規定に基づき外壁・軒裏を「防火構造」とする必要がある。

なお、準防火地域では上記の規制のほかに、次の規制があることに留意したい。

ア.屋根の不燃化
建築物が耐火構造や準耐火構造でない場合には、その屋根は不燃材料で造り、ま たは不燃材料でふくことが必要である(建築基準法63条)。
イ.延焼の恐れのある開口部の防火措置
建築物が耐火構造や準耐火構造でない場合には、外壁の開口部(すなわち玄関や窓)で延焼を招く可能性のある部分に、防火戸など防火設備を設けなくてはなら ない(建築基準法64条)。

 

景観法

良好な景観の形成を促進するための施策を定めた法律で、2004年6月に公布、同年12月から施行された。

この法律は、都市部だけでなく農村部等も対象にして、地域の個性を反映した柔軟な規制等によって景観の形成を図るための制度を定めており、景観に関する基本法とされる。

景観法に規定されている主な制度としては、

1.景観行政を担う主体としての景観行政団体
2.景観計画区域の指定、景観計画の策定、それにもとづく建築等の届出、デザイン・色彩に関する勧告・変更命令など
3.都市計画による景観地区の指定、建築等のデザイン・色彩、高さ等の総合的な規制、景観認定制度など
4.住民合意による景観協定
5.景観重要建造物・樹木の指定・保全

などがある。

風致地区

風致地区は「都市の風致を維持するために定める地区」である(都市計画法第9条)。

風致地区は、都市の内部にありながら公園・庭園・寺院・神社などを中心として緑豊かな環境が残っているエリアについて、環境の保護のために指定されることが多い。

風致地区では、地方公共団体の条例によって、建築物の高さ、建ぺい率などが厳しく規制され、緑豊かでゆとりのある環境が維持されている(都市計画法第58条)。

臨港地区

港湾機能を確保するために都市計画で定められる地区。地域地区の一つで、地区内で建築等の行為が制限される。「港湾法」に基づく制度である。

港湾地区は、港湾管理のために、港湾水域と一体的に利用する必要のある背後の陸域を対象に指定される。

港湾区域は、利用目的に応じて分区(商港区、工業港区、マリーナ港区など)が指定され、分区内では、条例によって、分区の目的を著しく阻害する建築物等の新増築および用途変更が禁止される。この場合、都市計画で定められた容積率、建ぺい率の規制は適用される一方、用途地域および特別用途地区の規制は適用されない。

なお、都市計画区域以外の地域においては、港湾管理者が臨港地区を定めることができるとされている。

古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法

略称は「古都保存法」。京都・奈良・鎌倉等の古都の伝統的環境を保全することを目的として、1966年に制定された法律。

この法律では、古都の歴史的風土を保存するために「歴史的風土保存区域」や「歴史的風土特別保存地区」を定め、建築行為等を届出制や許可制のもとに統制している。

なお、「古都」とは京都市、奈良市、鎌倉市、天理市・橿原市・桜井市・斑鳩町・明日香村、逗子市、大津市を指している(同法第2条)。

歴史的風土特別保存地区

古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法(1966(昭和41)年制定)により、古都の歴史的風土を保存するために指定される区域を「歴史的風土保存区域」という。

歴史的風土保存区域中の重要な地域は「都市計画」によって「歴史的風土特別保存地区」とすることができる(同法第6条)。
「都市計画」によって「歴史的風土特別保存地区」が決定されたときは、その旨を表示する標識が設置されることとなっている(同法第6条第2項)。

「歴史的風土特別保存地区」において、建築物の建築、工作物の建築、 宅地造成、土地開墾、土地の形質変更、土石採取、水面の埋立・干拓、木竹の伐採を行なうには、知事または指定都市の市長による「許可」が必要とされている(同法第8条)。

また「歴史的風土特別保存地区」においては、屋外広告物の表示・掲出、建築物・工作物の色彩変更についても知事または指定都市の市長の許可が必要とされており、景観や伝統建築物が厳しく保護されていることに特徴がある(同法第8条)。

なお、上記の許可を得ることができないために、損失を受けた者がある場合には、府県は通常生ずるべき損失を補償する必要がある。ただし、他の法律(建築基準法など)でも不許可処分であるときや、社会通念上都市計画の趣旨に著しく反するときは、損失補償を受けることができない(同法第9条)。

また、上記の許可を得ることができないため、土地の利用に著しい支障をきたす場合に、買い入れの申し出があったときは、府県は、当該土地を時価で買い入れる必要がある(同法第11条)。

都市緑地法

都市における緑地の保全や緑化の推進のための仕組みを定めた法律。

1973(昭和48)年に「都市緑地保全法」として制定され、2006年にその内容が大幅に改正されて現在の名称となった。

規定されている主な制度として、緑地の保全および緑化の推進に関する基本計画、緑地保全地域、緑化地域、緑地協定などがある。

特別緑地保全地区

都市計画において指定された、良好な自然環境を形成していてその保全が必要な緑地をいう。

都市緑地法による緑地保全制度の一つで、樹林地、草地、水沼地などのうち、無秩序な市街化や公害または災害を防止するもの、伝統的・文化的意義を有するもの、風致景観が優れているもの、動植物の生育地等となるものが指定される。

特別緑地保全地区内では、建築行為、宅地造成行為、木竹の伐採、水面の埋立てなどをするには原則として都道府県知事の許可が必要で、知事はその行為が緑地の保全上支障があると認めるときは許可をしてはならないとされている。

緑化地域

都市計画によって定められる地域地区の一つで、良好な都市環境の形成に必要な緑地が不足し、建築物の敷地内において緑化を推進する必要がある区域をいう。

その指定要件等は、都市緑地法に規定されている。

緑化地域には緑化率(建物敷地面積に対する緑化施設の面積の割合)の最低限度が定められており、地域内の建築物の新・増築等に当たっては、原則として定められた緑化率以上を確保しなければならないとされている。

生産緑地

市街化区域内にある農地や山林で、都市計画によって指定された生産緑地地区内のものをいう。

生産緑地地区として指定できるのは、市街化区域内にある一団の農地等で、
1.公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、公共施設等の敷地の用に供する土地として適している
2.500平方メートル以上の規模の区域である(条例で規模の引き下げが可能)
3.用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められる
という3つの条件を備えた区域である。

生産緑地は農地等として管理されなければならず(営農の継続義務)、生産緑地地区内では、建築物等の新改築、宅地造成などについて市町村長の許可を受けなければならない。そして原則として、農林漁業を営むために必要な建築や造成等でなければ許可されない(直売所、農家レストラン等の設置は可能)。

一方で、生産緑地は、税制上の優遇措置(市街化区域内の土地であっても一定の条件を満たせば農地とみなして課税されるなど)が適用される。

また、生産緑地における農林漁業の主たる従事者が死亡等の理由で従事することができなくなった場合、または、生産緑地として定められてから30年が経過した場合には(30年経過後は10年ごとに延長可能)、市町村長に買い取りを申し出ることができる。そして、申し出てから3ヵ月以内に所有権の移転がない場合には、行為制限が解除される(実質的に生産緑地としての役割を失う)。

なお、多くの生産緑地は、2022年から買い取りの申し出が可能となる。

文化財保護法

文化財を保存・活用することを目的とし、従来の「国宝保存法」「史跡名勝天然記念物保存法」などを統合して1950(昭和25)年に制定された法律。

文化財保護法は、文化財を「有形文化財」「無形文化財」「民俗文化財」「記念物」「文化的景観」「伝統的建造物群」の6種類に分けて定義している。
そして、文化財のうち重要なものを、「国宝」「重要文化財」「重要無形文化財」「重要有形民俗文化財」「重要無形民俗文化財」「史跡」「名勝」「天然記念物」等として国が指定し、特に保護することとしている。
そのほか、主に明治以降の建造物を「登録有形文化財」として登録し保護する、市町村が決定した「伝統的建造物群保存地区」について特に重要なものを国が「重要伝統的建造物群保存地区」に選定する、などの制度を定めている。

土地に埋蔵されている文化財(埋蔵文化財)については、周知の埋蔵文化財包蔵地を土木工事等の目的で発掘しようとする場合には、着手する日の60日前までに文化庁長官へ届け出なければならない、と定めてその保護を図っている(文化財保護法第93条)。そして各市町村では、その周知の徹底を図るため、「遺跡地図」「遺跡台帳」の整備などに努めている。

さらに、埋蔵文化財に関連して、土地の所有者・占有者は、出土品の出土等により貝塚・古墳・住居跡などの遺跡を発見した場合には、その現状を変更することなく、遅滞なく文化庁長官に対して届け出なければならない、とされている(同法第96条)。

なお、地方公共団体は、条例を制定して、区域内に存する文化財のうち重要なものを指定して、その保存および活用のため必要な措置を講じている(同法第182条)。

伝統的建造物群保存地区

伝統的建造物群とこれと一体をなしてその価値を形成している環境を保存するために、市町村が定める地区をいう。

例えば、城下町・宿場町・門前町などに残る歴史的な集落やまち並みが指定の対象となる。

伝統的建造物群保存地区は、都市計画区域内または準都市計画区域内においては都市計画法の地域地区として、それ以外の区域は条例によって定められる。

市町村は、条例により、伝統的建造物群保存地区の現状変更の規制等について定めることとなるが、その基準は政令の定めに従わなければならない。

規制等の基準を定める政令は、許可の対象となる行為を、「建築物その他の工作物の新築、増築、改築、移転又は除却」「建築物その他の工作物の修繕、模様替え又は色彩の変更でその外観を変更することとなるもの」「宅地の造成その他の土地の形質の変更」「木竹の伐採・土石の類の採取」「そのほか現状を変更する行為で条例で定めるもの」としている。

また、許可を与える基準については、許可対象となる行為をした後の伝統的建造物等の位置・形態等が伝統的建造物群の特性を維持していること、伝統的建造物以外の建築物等については、その位置・形態等が当該保存地区の歴史的風致を著しく損なうものでないこと、などとしている。

なお、伝統的建造物群保存地区のうち価値の高いものは、国が重要伝統的建造物群保存地区として選定している。

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