買い戻し特約|不動産用語集

買い戻し特約(かいもどしとくやく)

不動産の売買契約の締結に当たって付加する特約であって、一定の期間、売主が代金額および契約の費用を買主に返還することによって売買契約を解除し、目的物を取り戻すことができることを内容とするもの。これによって、解除権を留保することになる。

この特約は、所有権移転登記と同時に登記しないと第三者に対抗できない。売主が買戻権を行使できる期間は最長10年(期間の定めがないときには5年)である。

買い戻し特約は、公共的な宅地分譲において、建築義務、転売規制などを担保するために利用される。また、買戻特約を付けて不動産を譲渡し、債務弁済を担保する(売渡担保)ために利用されることもある。

関連用語

再売買の予約
いったんAからBへ売却された物を、再びBからAへ売却することを予約すること。

具体的には、ある物をAからBへ売却する時点(第1売買の時点)において、「将来その物をBからAへ売却すること(第2売買)を事前に合意する」という予約を結んでおくのである。こうすることによって第1売買の売主であるAは、将来その物を取り返すことが可能となる。

再売買の予約は、融資に用いられることが多い。
例えばBがAに2,000万円を融資するとする。融資の担保がA所有の土地(2,000万円相当)であるとする。このとき次のような形で再売買の予約を用いる。
まずAがBに対して、この土地を売る(第1売買)。これによりAは2,000万円を得る(これが金を借りたことに該当する)。そして第1売買の際に「将来AがBに2,000万円を交付するならばBがその土地をAに再び売却する(第2売買)」という予約を結んでおく。

このように第1売買における買主Bは、土地の所有者となり、同時にBがAに2,000万円を交付する。これは見方を変えれば、Bが土地を担保にとって、Aに2,000万円を貸し付けた、と見ることができる。また予約(Aが土地を取り戻すという予約)に関しては、Aは予約完結権を仮登記することができるとされている。
売買一方の予約
売買一方の予約とは、将来において売買契約を締結することを事前に合意しておくことを指す(民法第556条)。

「予約」とは、将来において契約を締結するということを、事前に当事者同士で合意することを指す。「予約」においては、当事者の一方が予約完結権を持つのが一般的である。「売買一方の予約」もこのような「予約」の一つである。
(詳しくは予約へ)

「売買一方の予約」では、通常、将来の売買契約で買主となる者が予約完結権を持つ。「売買一方の予約」は、社会的には債権(金銭貸借)を担保する機能を営んでいる。

例えば、AがBに1,000万円を融資したとする。
この融資実行の際に、AとBの間で「AとBは、B所有の土地をAが購入するという売買契約を将来締結することを合意する。予約完結権を行使するのはAである。Aは、融資を返済すべき時期に融資が返済されないときは、その予約完結権を行使することができる」という予約を結んだとしよう。そうすると、仮にBが融資を返済しなかったならば、Aは予約完結権を行使することにより自動的にB所有土地を取得することができる。

このように「売買一方の予約」を結んでおけば、融資が返ってこなくても、債権が保全されるということになるのである。なお、「売買一方の予約」における予約完結権は仮登記をすることができる。

用語解説

特約

特別の条件を伴った契約をすることをいう。

原則として契約条件の定め方は自由であるから、どのような条件が特別であるかについては判断の幅があるが、一般的な条件とは異なる利益を伴うものをさすと理解されている。

ただし、強行規定(法令によって当事者の合意如何にかかわらず適用される規定)に反する条件は当事者が合意しても無効である。

所有権移転登記

不動産所有権を移転したときに、その旨を登記すること。法務局に申請し、登記簿の権利を表示する欄(権利部(甲区))に、登記目的が所有権移転であること、権利移転の原因・日付、移転先権利者の名義(必要に応じて持分割合)を記載する。

権利移転の原因には、売買、贈与相続共有物分割などがある。また、新築家屋のような新たな不動産の所有権を登記する場合は、「所有権保存登記」を行なうこととなる。

なお、土地と建物は別々に登記する。また、所有権移転登記は義務ではないが、登記がないと当該所有権について第三者に対抗することができない。

キーワードから探す

頭文字から探す