Menu

不動産用語集

促進区域(そくしんくいき)

市街地の再開発などを促進するために定められる区域のこと。

促進区域とは、次の4種類の区域の総称である(都市計画法第10条の2第1項)。

1.都市再開発法第7条第1項の規定による「市街地再開発促進区域」
2.大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法第5条第1項の規定による「土地区画整理促進区域」
3.大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法第24条第1項 の規定に「住宅街区整備促進区域」
4.地方拠点都市地域の整備および産業業務施設の再配置の促進に関する法律第19条第1項 の規定による「拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域」

促進区域の具体的な内容は、それぞれの法律によって規定されている。

例えば、上記1.の「市街地再開発促進区域」については、その促進区域内の宅地の所有者または借地権者は、できるだけ速やかに第一種市街地再開発事業などを施行するよう努めなければならず、5年以内に自主的再開発が行なわれない場合等には、市町村(または都道府県)が第一種市街地再開発事業を施行することが予定されている(市街地再開発法第7条の2)。
また、「市街地再開発促進区域」では容易に移転除却できる建築物建築であっても知事(または市長)の許可が必要である(市街地再開発法第7条の4)。
このように促進区域では建築を規制し、本来の事業への移行を促す措置が規定されている。

なお、上記1.から4.の促進区域は、市街化区域または区域区分が定められていない都市計画区域(いわゆる非線引き区域)において都市計画として定める(都市計画法第13条第1項第8号)。
促進区域の都市計画決定の主体は市町村である(都市計画法第15条)。

用語解説

都市計画法

都市計画に関する制度を定めた法律で、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的として、1968(昭和43)年に制定された。

この法律は、1919(大正8)年に制定された旧都市計画法を受け継ぐもので、都市を計画的に整備するための基本的な仕組みを規定している。

主な規定として、都市計画の内容と決定方法、都市計画による規制(都市計画制限)、都市計画による都市整備事業の実施(都市計画事業)などに関する事項が定められている。

借地権

借地権とは次の2つの権利のどちらかのことである(借地借家法第2条)。

1.建物を所有する目的で設定された地上権
2.建物を所有する目的で設定された土地賃借権

従って、資材置場にする目的で設定された土地賃借権は「借地権」ではない。
また、青空駐車場とする目的で設定された土地賃借権も「借地権」ではないことになる。

建築物

建築基準法では「建築物」という言葉を次のように定義している(建築基準法2条1号)。

これによれば建築物とは、およそ次のようなものである。
1.屋根と柱または壁を有するもの
2.上記に付属する門や塀
3.以上のものに設けられる建築設備

上記1.は、「屋根+柱」「屋根+壁」「屋根+壁+柱」のどれでも建築物になるという意味である。
なお、地下街に設ける店舗、高架下に設ける店舗も「建築物」に含まれる。

建築

「建築物を新築し、増築し、改築し、または移転すること」と定義されている(建築基準法2条13号)。

市街化区域

都市計画によって定められた、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいう。

一定の都市計画区域について、都道府県知事が区域区分を決定することによって定まる。

市街化区域内では、必ず用途地域が指定されている。

区域区分が定められていない都市計画区域

市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。

一つの都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分することを「区域区分」(または「線引き」)と呼ぶが、この「区域区分」がされていない都市計画区域が「区域区分が定められていない都市計画区域」である。

「区域区分が定められていない都市計画区域」は一般に「非線引き区域」とも呼ばれている(かつては「未線引き区域」とも呼ばれていたが平成12年の都市計画法の改正によりこの呼称は廃止された)。

1.趣旨
都市計画法第7条では、指定都市等では「区域区分」を必ず定めるよう規定しているので、「区域区分が定められていない都市計画区域」は指定都市等以外に存在している(詳しくは「区域区分」へ)。
「区域区分が定められていない都市計画区域」は市街化の圧力が弱い地域であるので、土地利用に関する規制が市街化区域より緩やかであり、開発許可の規制も緩やかである。

2.土地利用の規制について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、用途地域を定めることができるが、必ず用途地域を定めるわけではない。「区域区分が定められていない都市計画区域」の内部において用途地域が定められていない部分は「非線引き白地地域」と呼ばれることがある。なお、この「非線引き白地地域」では用途制限を課す目的で「特定用途制限地域」を設けることができる。

3.都市施設等について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、都市施設のうち少なくとも「道路、公園、下水道」を定めなければならない(都市計画法第13条第1項第11号)。
また、市街地開発事業、促進区域を定めることも可能である(都市計画法第13条第1項第13号・第8号)。

4.開発許可について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では開発許可制度が適用される。ただし、開発許可を受けるべき開発の面積は「3,000平方メートル以上」とされている。ちなみに、市街化区域では開発許可を受けるべき開発の面積は「1,000平方メートル以上」である。

ただし、市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに、都道府県・指定都市等の規則により、開発許可を受けるべき開発の面積を「300平方メートル以上」にまで引き下げることが可能である(都市計画法施行令第19条)。
また開発許可の基準については、市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに都市計画法第33条の基準(技術的基準)だけを満たせば、開発許可が与えられる。つまり、区域区分が定められていない都市計画区域に対しては、都市計画法第34条の基準(市街化調整区域の開発許可の基準)は適用されない。

キーワードから探す

頭文字から探す