不動産用語集

虚偽表示(きょぎひょうじ)

本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることをいう。

例えば、本人も相手方も土地の売買契約を締結するつもりがまったくないのに、お互いに相談のうえで、土地の売買契約を締結したかのように見せかける場合が、この虚偽表示に該当する。
(お互いに通じたうえで行なう虚偽の表示であるという意味で「通謀虚偽表示(つうぼうきょぎひょうじ)」と呼ばれることもある)

このような虚偽表示は、本人の有効な内心的効果意思を欠くので、原則として無効となる(民法第94条第1項)。
例えばAが土地を売る意思がなく、Bが土地を買う意思がないのに、相談のうえで仮装の土地売買契約を締結し、土地の所有名義をAからBに移したという場合には、AB間ではこの土地売買契約は無効である。従ってAは、この土地の所有名義をBからAへ戻すように、Bに対していつでも主張することができる。

しかしながら、上記の例で土地の所有名義をAからBに移した間に、Bが所有名義が自分にあることを利用してこの土地を事情を知らない第三者Cに売却してしまった場合には、この善意の(=事情を知らない)第三者は保護されるべきである。
そこで、民法ではこうした善意の第三者を保護する規定として民法第94条第2項を置いている。
(詳しくは虚偽表示における第三者保護へ)

関連用語

民法第94条第2項の類推適用
本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることを虚偽表示といい、民法では虚偽表示にもとづく法律行為を原則として無効としている(民法第94条第1項)。
それと同時に、民法第94条第2項では、このような虚偽表示にもとづく法律行為の無効は、善意の(=事情を知らない)第三者に対しては主張することができないものとされている。
(詳しくは虚偽表示における第三者保護へ)

このように、相手方との通謀(つうぼう)でなされた虚偽の意思表示は原則として無効であるが、実際には相手方との「通謀」が存在するとはいえないような事例も多く見られる。判例では、このような通謀性に欠けるケースであっても、できるだけ94条を類推適用し、善意(かつ無過失)の第三者を保護しようとしている。

例えば、 1.本人Aが相手方Bの承諾なく、AB間の売買を仮装した場合
例えば、本人Aが相手方Bに知らせないまま、仮装の土地売買契約を行ない、それをもとに土地の登記名義をBに移転したところ、後からこれを知ったBが登記名義を利用して、その土地を第三者Cに売却したという場合である。
この場合、本来ならば通謀がないので民法94条は適用できないが、判例では、仮装の登記名義を作り出したAに責任があり、事情を知らない(=善意の)第三者であるCがその登記名義を信頼したことを保護する必要があるので、第94条第2項を類推適用し、AはCに対してAB間の土地売買契約の無効を主張できないとした(なおこの場合、Cは信じたことについて無過失であることまでは要求されない)。

2.相手方Bが本人Aの承諾なく、AB間の売買を仮装した場合
これは上記1.と反対に、Bが勝手にAの土地を購入したかのような土地売買契約書を作り、それをもとに土地の登記名義をBに移転してしまい、さらにBがこの土地をCに転売するというようなケースである。
この場合、虚偽の登記名義を作り出すことについてAは責任がないので、基本的には民法94条を類推適用せず、Aを保護すべきである。しかし、Aが虚偽の登記がなされたことに気付きながら、それを黙認していた場合には、Aに責任があるといえる。
そこで、判例ではAが虚偽の登記を黙認していた場合には、Aは、善意かつ無過失のCに対して、AB間売買契約の無効を主張できないとしている。

3.本人Aと相手方Bが仮装の仮登記をしていたところ、相手方Bが本人の承諾を得ないまま仮登記を本登記にあらため、Bが登記名義を取得してしまった場合
これはAB間で「仮登記」については通謀があったが、本登記についてはBが勝手に行なったというケースである。
このようなケースについて判例では、虚偽の本登記を作り出すことについて、本人Aはその基礎となる仮登記の作出について責任があることを重視し、Aは、善意かつ無過失のCに対して、AB間売買契約の無効を主張できないとしている。
(なおこの場合に、Bがあたかも与えられた権限を超えた代理人のように行動していることから、判例では民法第110条(権限踰越の表見代理)の趣旨も加えてこのような結論に至ったとしている(昭和43年10月17日最高裁判決))

用語解説

意思表示

一定の法律効果を欲するという意思を外部に表示することである。
意思表示は次の3つの部分から構成されている。

1.内心的効果意思
具体的にある法律効果を意欲する意思のこと。例えば、店頭で品物を買おうと意欲する意思が内心的効果意思である。

2.表示意思
内心的効果意思にもとづいて、その意思を表示しようとする意思のこと。
例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を伝えようとする意思である。
(なお、表示意思を内心的効果意思に含める考え方もある)

3.表示行為
内心的効果意思を外部に表示する行為のこと。
例えば、店頭で品物を買うために、店員にその旨を告げることである。

なお、内心的効果意思のもととなった心意は「動機」と呼ばれる。例えば、品物を家族にプレゼントしようという意図が「動機」である。しかし、現在は判例・通説では「動機」は原則として、意思表示の構成要素ではないとされている。

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