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相続対策サポート

「不動産を活用した相続対策」は、相続税の対象となる資産評価を下げることで節税を図ることが主な方法となります。


現金のまま相続をすればそのままの評価で課税されますが、不動産は相続税評価額が時価評価額より低くなりますので、単純に不動産を購入することも相続税対策となります。また、「住宅取得資金を利用した相続税対策」として、子供が購入する住宅取得資金を親が贈与した場合には、550万円までは贈与税が掛からないことになります(自ら居住する不動産の場合のみ)ので、この制度を利用して相続財産を生前に減らしておくことも一つの相続税対策といえます。


これらは、相続対策の基本的な考え方・方法であり、三菱地所ハウスネットの「相続対策サポート」は、お客様お一人おひとりのご要望と資産状況を勘案しながら複数の選択肢から最適な相続対策をサポートいたします。


相続対策サポートの流れ




主な相続対策


土地を他人に貸す(貸宅地)
土地を他人に貸して借主が建物を建てる場合は、自分の土地でありながら自由には使えないために、不動産の評価額が低くなり、節税効果が期待できます。具体的には、更地の状態での相続税評価額から借地権割合相当が控除されます。


アパート・マンション経営する(貸家建付地)
アパート・マンションを建てている土地の場合は、貸宅地同様、自分の土地でありながら自由には使えないために、不動産の評価額が低くなり、節税効果が期待できます。具体的には、更地の状態での相続税評価額から借地権割合×借家権割合相当が控除され、建物についても借家権割合相当が固定資産税評価額から控除されます。


等価交換する)
等価交換画像等価交換方式で所有する土地をその土地の等価分相当のマンション等に組み替えた場合、一般的な不動産売買とは異なりお金は動きませんが、税法上は「所有する土地を売却し、その代金でマンションを購入した」ものとみなされます。しかし、一定の条件をみたすことにより、その売却(譲渡)は無かったものとされ、譲渡所得税がかからない特例があります。 また、建物の相続税評価額は時価よりも低い固定資産税評価額です。賃貸すればその分の節税効果が期待できます。等価交換は、借入金が発生しないのでリスクが低くできるのが特徴です。


底地を売却する
長期間借地となっている場合、周辺相場より地代が非常に安い場合が多く、相続税納付(相続税延納の場合等)が困難になったり、事実上資産流動性が皆無の場合があります。その場合は、低地割合(1-借地権割合)をベースに借地人等に購入してもらい相続税の納税資金とする方法があります。


資産を組み替える
相続対象となる不動産が立地・地形等で有効な活用方法が見出せない場合には「事業用資産の買い換え特例」を利用が考えられます。
所有期間10年超の事業用不動産を売却し、一定の事業用不動産に買い換えると譲渡資産に対する課税が繰り延べ(買い換えた資産を次に譲渡したときに課税)されます。
売却する事業用不動産には、事務所、店舗だけでなくアパートや農地も含まれます。駐車場を売却し、アパートを購入した場合は、駐車場のままでは更地としての評価額に基づいて課税されていたものが、貸家付宅地となり評価額が減りますので相続税の節税効果が見込めます。また、小規模宅地の特例を該当地に適用した場合には、さらに節税効果が見込める場合があります。



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